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L'ESSENTIEL

DU

DROIT

COMMERCIAL ET DES AFFAIRES

b) La mise en œuvre du renouvellement
Le renouvellement du bail commercial ne s'impose ni au preneur, ni même au bailleur. Le bail
renouvelé suppose donc tôt ou tard un accord des parties, qui s'analyse en un nouveau bail. Afin
de favoriser la réalisation du droit au renouvellement du preneur, le Code de commerce organise
un processus de renouvellement.
La première phase du renouvellement consiste en principe dans un congé du bailleur avec offre de
renouvellement. Ce congé doit être donné par huissier, avec un préavis de 6 mois minimum. La
réponse du preneur n'est en revanche soumise à aucun formalisme. À défaut de congé du bailleur, le locataire peut prendre l'initiative de demander le renouvellement du bail.
Cette demande de renouvellement est notifiée, soit par huissier, soit par lettre recommandée avec
demande d'avis de réception (C. com., art. L. 145-10). Elle met fin au bail en cours :
- à son échéance si elle est notifiée préalablement ;
- à la fin du trimestre civil en cours si le bail est tacitement prolongé.
La demande de renouvellement impartit au bailleur un délai de 3 mois pour prendre parti pour ou
contre le renouvellement. S'il entend refuser le renouvellement, il doit signifier ce refus dans le
délai imparti par un acte d'huissier motivé. À défaut de réponse, le bailleur est réputé accepter le
principe du renouvellement, ce qui ne l'empêchera pas de demander une hausse de loyer.
En effet, le statut des baux commerciaux permet à chacune des parties de demander une modification du loyer, à la hausse ou à la baisse, tout en acceptant le principe du renouvellement. Si les
parties ne parviennent pas à se mettre d'accord, ce sera au juge de fixer le loyer, en fonction des
principes du plafonnement et de la valeur locative. La commission départementale de conciliation
peut être saisie du litige ; mais sa saisine est facultative et son avis ne lie pas le juge.

c) Le régime du refus de renouvellement
Le bailleur est libre de refuser le renouvellement du bail, mais doit en principe payer en contrepartie
une indemnité d'éviction. Cette indemnité correspond normalement à la valeur marchande du
fonds de commerce, ainsi qu'à diverses indemnités accessoires comme les frais de déménagement,
de réinstallation, de licenciement, etc. (C. com., art. L. 145-14). L'indemnité ne peut toutefois
excéder le préjudice réellement subi par le preneur ; ainsi, si le preneur ne perd pas sa clientèle, il
ne sera indemnisé que de la perte de son bail.
Le preneur a le droit de se maintenir dans les lieux jusqu'à l'expiration d'un délai de 3 mois
courant à compter du paiement de l'indemnité. Il est redevable à ce titre d'une indemnité d'occupation, calculée à partir de la valeur locative (C. com., art. L. 145-28).



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