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CHAPITRE 10 - Le bail commercial
Par exception, le bailleur n'est tenu à aucune indemnité lorsque l'immeuble doit être démoli ou ne
peut plus être occupé sans danger. Il en va de même lorsque le bailleur justifie d'un motif grave et
légitime à l'encontre du preneur sortant (C. com., art. L. 145-17). Ce motif peut tenir à une faute
dans l'exécution du bail, mais aussi à la cessation de l'exploitation sans raison sérieuse et légitime.
Le bailleur ne peut s'en prévaloir que s'il a préalablement mis en demeure le preneur par un acte
d'huissier lui impartissant un délai d'un mois pour régulariser sa situation. Le juge conserve le
pouvoir d'apprécier la gravité du motif.
Qu'il offre ou non l'indemnité d'éviction, le bailleur qui veut refuser le renouvellement doit signifier par huissier un congé avec un préavis de 6 mois. Le refus de renouvellement peut également
être signifié par huissier en réponse à une demande de renouvellement. Le preneur dispose dans
les deux cas d'un délai de 2 ans pour saisir le juge aux fins de fixation de l'indemnité d'éviction.

4 Les droits et obligations du preneur
Le statut des baux commerciaux accorde au preneur plusieurs droits dérogatoires au droit
commun et encadre en outre les obligations du preneur.

■ Les droits du preneur
Le commerce étant en perpétuelle évolution, le commerçant ne peut exercer son activité de
manière immuable. C'est pourquoi le statut des baux commerciaux accorde plusieurs droits au
preneur : modifier la destination des lieux (déspécialisation), céder le bail avec son fonds, et même
préempter l'immeuble en cas de vente (droit de préemption).

a) La déspécialisation
Tout locataire a l'obligation de jouir des lieux conformément à la destination que leur assigne le
bail (C. civ., art. 1728, 1º). Si elle est définie étroitement, elle peut empêcher le commerçant de
s'adapter aux évolutions économiques ou commerciales. C'est pourquoi le statut des baux
commerciaux prévoit deux mécanismes de modification de la destination, qui sont l'un et l'autre
d'ordre public.
En premier lieu, la déspécialisation simple (ou partielle) permet au preneur d'adjoindre des activités connexes ou complémentaires à la destination initiale (C. com., art. L. 145-47). Les juges du
fond apprécient ce lien en fonction des attentes de la clientèle et de l'évolution des usages
locaux. Le locataire doit préalablement informer le bailleur, qui dispose d'un délai de 2 mois pour
lui faire savoir s'il conteste ou non le caractère connexe ou complémentaire des activités envisagées. Cette déspécialisation partielle peut également être autorisée directement par le tribunal de

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