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CHAPITRE 10 - Le bail commercial
La cession du bail doit également respecter à peine de nullité le droit de préemption de la
commune lorsque l'immeuble est inclus dans un périmètre de sauvegarde du commerce et de
l'artisanat de proximité (C. urb., art. L. 214-1 et s. et R. 214-1 et s.). Le titulaire de ce droit
de préemption dispose pour préempter d'un délai de 2 mois à compter de la réception de la
déclaration d'intention d'aliéner. L'objectif est de rétrocéder le bail et/ou le fonds à un commerçant ou artisan dont l'implantation permettra la diversification du tissu commercial et artisanal du
secteur.

c) Le droit de préempter la vente du local loué
La loi du 18 juin 2014 a créé un droit de préemption au profit du locataire d'un local à usage
commercial ou artisanal, afin de lui donner l'opportunité de l'acheter en cas de mise en vente
par son propriétaire. Le nouvel article L. 145-46-1 du Code de commerce exclut toutefois du
domaine de la préemption les ventes :
- portant sur un ensemble plus large que les locaux loués : cession unique de locaux
commerciaux distincts, cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial, cession
globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux ;
- ou consenties à certaines personnes considérées comme proches du vendeur : cession
d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial, cession du local au conjoint
du bailleur, ou à un ascendant ou descendant du bailleur ou de son conjoint.
Le propriétaire doit, dès qu'il envisage de vendre l'immeuble, notifier au preneur le prix et les conditions de la vente envisagée. La même procédure s'impose dans l'hypothèse où il se serait mis
d'accord avec un acquéreur à des prix ou conditions plus avantageux, à peine de nullité de la
vente. Le locataire dispose dans les deux cas d'un délai d'un mois pour envoyer son acceptation de
l'offre, faute de quoi il est réputé avoir renoncé à préempter. La vente doit être réalisée dans un
délai de 2 mois, porté à 4 mois si le locataire subordonne son acceptation à l'obtention d'un prêt.

■ Les obligations du preneur
Le preneur du bail commercial est tenu des obligations prévues par le droit commun du bail :
payer le loyer et les charges, entretenir et réparer la chose louée, jouir des lieux raisonnablement
et conformément à leur destination. S'il ne déroge pas à ces principes, le Code de commerce
réglemente la fixation du loyer ainsi que la détermination des charges, impôts et travaux.

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