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L'ESSENTIEL

DU

DROIT

COMMERCIAL ET DES AFFAIRES

a) La fixation du loyer
En droit commun des contrats, le prix relève de la seule volonté des parties. Conformément à ce principe, le loyer du bail commercial initial est librement déterminé par les parties, qui peuvent en outre
prévoir son indexation périodique en fonction d'un indice de référence (clause dite d'échelle mobile).
Toutefois, compte tenu de la durée du bail commercial et sa forte sensibilité au contexte économique, le législateur a prévu plusieurs mécanismes de réajustement du loyer par le président du
tribunal de grande instance du lieu de situation de l'immeuble :
- la révision du loyer peut être demandée en cours de bail, nonobstant toute clause contraire, et
ce dans deux hypothèses :
* la révision triennale peut être demandée une fois écoulé un délai de trois ans à compter de la
précédente fixation conventionnelle ou judiciaire du loyer (C. com., art. L. 145-38). La fixation
du loyer est doublement encadrée par un plancher et un plafond. D'un côté, le loyer révisé ne
peut être inférieur au loyer en cours, le cas échéant indexé, de l'autre, la variation du loyer
résultant de cette révision ne peut excéder la variation sur la même période de l'indice des
loyers commerciaux (ILC), si le preneur exerce une activité commerciale ou artisanale, ou de
l'indice des loyers d'activités tertiaires (ILAT), s'il exerce une activité tertiaire non commerciale.
Ce plafonnement ne peut être écarté que s'il est survenu sur la période de référence une
modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même
une variation de plus de 10 % de la valeur locative. En pareil cas, le loyer est fixé à la valeur
locative. Mais s'il s'ensuit une hausse du loyer, elle ne peut excéder 10 % par an, jusqu'à ce
que soit atteinte la valeur locative,
* si le bail comporte une clause d'échelle mobile, chaque partie peut demander la révision
lorsque le loyer a augmenté ou diminué de plus d'un quart par l'effet de la clause d'indexation depuis sa précédente fixation contractuelle ou judiciaire (C. com., art. L. 145-39). Le principe est cette fois la fixation du loyer à la valeur locative, sans aucun plafond ni plancher. La
valeur locative est définie à partir de 5 critères (C. com., art. L. 145-33) : les caractéristiques
des lieux loués, leur destination, les obligations des parties, les facteurs locaux de commercialité, et surtout les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Là encore, si la révision
conduit à une hausse de loyer, elle est lissée à concurrence de 10 % par an ;
- le juge peut fixer le loyer du bail renouvelé lorsque les parties s'accordent sur le principe du
renouvellement, mais pas sur son prix. Le loyer de renouvellement est en principe fixé à la
valeur locative, même si elle est inférieure au loyer en cours (pas de plancher ici). En revanche,
le preneur est protégé par la règle du plafonnement : le loyer de renouvellement ne peut
excéder le montant du loyer initial du bail précédent, actualisé par la variation de l'ILC ou de
l'ILAT au cours du bail écoulé (C. com., art. L. 145-34). Ce plafonnement ne concerne pas



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