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CHAPITRE 2 - La structure de la fiscalité directe locale assise sur les ménages
dégrèvement à la triple condition que la vacance ou l'inexploitation soit indépendante de la
volonté du contribuable, qu'elle dure au moins 3 mois et qu'elle affecte la totalité de l'immeuble
ou une partie susceptible de location ou d'exploitation séparée (Cons. const., 24 févr. 2017,
no 2016-612 QPC, SCI Hyéroise).
La valeur locative cadastrale est la valeur d'usage réelle actuelle des biens dont le contribuable
dispose, soit à titre de propriétaire, soit à titre d'occupant. La valeur locative cadastrale correspond au loyer normal que le bien était susceptible de produire à une date de référence donnée,
soit le 1er janvier 1970. Trois dispositifs doivent permettre d'assurer la maintenance des valeurs
locatives (CGI, art. 1516) :
- une mise à jour annuelle permettant d'intégrer les constructions nouvelles et de tenir compte
des changements de consistance, d'affectation ou de caractéristiques des biens dont la valeur
locative est déjà connue ;
- une actualisation triennale des valeurs déterminées de la plus récente révision générale ;
- une révision générale tous les 6 ans dans les conditions fixées par la loi.
Le législateur avait prévu l'application à l'ensemble des valeurs locatives d'un coefficient forfaitaire
annuel. Il convient, toutefois, de constater que les dispositions prévues par la loi sont restées largement inappliquées. Ainsi, depuis le 1er janvier 1974, date de la première évaluation des valeurs locatives des locaux d'habitation en référence aux loyers constatés au 1er janvier 1970, aucune révision
générale n'est intervenue. De même, l'actualisation triennale n'a été mise en œuvre qu'une seule
fois (L. no 79-15, 3 janv. 1979, art. 4). Dans ces conditions, les valeurs locatives des locaux d'habitation continuent d'être déterminées par référence aux loyers applicables aux locaux de référence au
1er janvier 1970 en métropole, et au 1er janvier 1975 dans les départements d'outre-mer.
Toutefois, la perspective d'une révision générale des valeurs locatives cadastrales n'a jamais
été définitivement écartée. Ainsi, plusieurs réformes ont successivement cherché à organiser une
révision générale des valeurs locatives (L. no 90-669, 30 juill. 1990), avec la mise en place d'une
nouvelle nomenclature des propriétés et une évaluation des tarifs fondée sur l'observation du
marché. L'administration fiscale avait réalisé les opérations préalables et un rapport analysant les
résultats prévisibles de la révision avait été remis au Parlement le 30 septembre 1992. Cette
réforme, annoncée pour le 1er janvier 2000, avait finalement été abandonnée. Le gouvernement
avait considéré que la révision des bases entraînerait des transferts de charge trop importants
entre les contribuables. Une aspiration à la réforme est de nouveau apparue à la demande de la
Cour des comptes à la suite de la réforme de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels (L. no 2010-1658, 29 déc. 2010, art. 34, avec entrée en vigueur en 2017). Une expérimentation portant sur la révision des valeurs locatives des locaux d'habitation a été conduite
entre 2014 et 2015 (L. no 2013-1279, 29 déc. 2013, art. 74) dans cinq départements considérés

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Les Carrés Rouge - L'essentiel du droit de la fiscalité locale - 1re - 1
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