Mémentos LMD - Fiscalité - 19e - 96

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MÉMENTOS LMD - FISCALITÉ

ou partie du prix dans l'acquisition ou la construction d'un logement affecté à son
habitation principale ;
- la cession d'un immeuble à un bailleur social.

1) Le calcul de la plus-value
Il s'obtient en ôtant le prix d'achat du prix de vente.
Le prix de cession à retenir est le prix réel tel qu'il est stipulé dans l'acte (CGI, art. 150
VA). Il convient d'y ajouter toutes les charges et indemnités visées à l'article 683 I du
Code général des impôts. En cas de cession d'un bien contre une rente viagère, seule
la valeur en capital est à retenir.
Le prix d'achat est le prix effectivement acquitté par le cédant tel qu'il a été stipulé dans
l'acte (CGI, art. 150 VB). Il est majoré sur justificatifs :
- des charges et indemnités visées à l'article 683 I du Code général des impôts ;
- des frais afférents à l'acquisition à titre gratuit définis par décret ;
- des frais d'acquisition à titre onéreux (montant réel ou évaluation forfaitaire à 7,5 %
du prix d'achat) ;
- des dépenses de construction, reconstruction, agrandissement, rénovation ou
amélioration qui n'ont pas été prises en compte pour le calcul de l'impôt sur le
revenu du vendeur. Si le contribuable est dans l'impossibilité de fournir des justificatifs, les dépenses seront évaluées forfaitairement à 15 % du prix d'acquisition. Cette
possibilité n'est ouverte que si la cession intervient plus de cinq ans après l'achat et
est réservée aux immeubles bâtis ;
- des frais de voirie, réseaux et distribution imposés par les collectivités territoriales.
Le montant de la plus-value ainsi obtenu (prix de vente - prix d'achat + frais + travaux)
est diminué depuis le 1er septembre 2013 de 6 % par année de détention au-delà de la
cinquième année de possession jusqu'à la vingt et unième ; l'abattement est de 4 %
pour la dernière année. L'exonération en matière d'impôt sur le revenu est acquise à
l'issue d'un délai de vingt-deux ans. L'abattement pour les prélèvements sociaux est
désolidarisé par rapport à celui de l'impôt pour le revenu. Il est de 1,65 % pour chaque
année de détention au-delà de la cinquième année et jusqu'à la vingt et unième année.
Il s'élève à 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention et 9 % pour chacune des
années restantes. L'exonération est acquise à l'issue d'un délai de trente ans.
La période de référence pour le calcul de l'abattement retient les années entières. Les
plus-values résultant d'une expropriation pour cause d'utilité publique sont exonérées
en cas de remploi intégral (au moins 90 % de l'indemnité), c'est-à-dire pour l'acquisition, la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou plusieurs immeubles. La jurisprudence du Conseil d'État qui exonérait l'indemnité au prorata des
sommes remployées est ainsi annihilée (CE, 9 févr. 2001, Zembra : RJF 4/01, nº 494).
Les moins-values ne sont pas prises en compte, sauf dans le cas de la vente d'un
immeuble acquis par fractions successives.
Les cessions de terrains à bâtir dans les zones tendues bénéficient depuis le 1er janvier
2018 et jusqu'au 31 décembre 2020 d'un abattement supplémentaire de 70 % après
la mise en œuvre des abattements traditionnels lorsque que l'immeuble qui sera construit est à usage collectif (85 % pour un immeuble social à usage collectif).
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