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L'ESSENTIEL

34

DES

GRANDS

ARRÊTS DU DROIT DES OBLIGATIONS

4 Cass. 3e civ., 15 décembre 1993, nº 91-10199
Mais attendu que la cour d'appel, ayant exactement retenu que tant que les bénéficiaires n'avaient pas déclaré acquérir,
l'obligation de la promettante ne constituait qu'une obligation de faire et que la levée d'option, postérieure à la rétractation de la promettante, excluait toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d'acquérir, le moyen n'est pas
fondé ; (rejet)

■ Faits
Une promesse unilatérale de vente d'immeuble est consentie le 22 mai 1987, assortie d'un délai d'option courant
jusqu'au 1er septembre 1987. Le promettant notifie aux bénéficiaires, le 26 mai 1987, sa décision de ne plus vendre.
Mais ces derniers lèvent l'option le 10 juin 1987 puis assignent le promettant en réalisation forcée de la vente.
Déboutés par la cour d'appel, les bénéficiaires forment un pourvoi en cassation.

■ Portée
Cette jurisprudence consorts Cruz, relative aux sanctions de la violation d'une promesse unilatérale de vente, est un
vestige du droit ancien. Elle a été brisée par l'ordonnance du 10 février 2016 (C. civ., art. 1124), et il n'y a pas grandmonde aujourd'hui pour la regretter (v. cependant Fabre-Magnan, op. cit., nº 249).
La question était de savoir quelle était la portée de la rétractation de l'engagement du promettant pendant le temps
laissé au bénéficiaire pour lever l'option. Alors que le demandeur au pourvoi considérait que la conclusion du contrat
définitif, une vente en l'occurrence, pouvait être obtenue dès l'instant où l'option avait été levée dans le délai imparti,
la Cour de cassation considéra au contraire que la rétractation du promettant interdisait la formation du contrat
promis, même si l'option était ultérieurement levée, et ce au motif que l'obligation du promettant ne constituait
qu'une obligation de faire.
Cette solution fut contestée pour plusieurs raisons (Mazeaud, note JCP G 1995, II, 22366) :
- elle retenait une conception singulière de la promesse unilatérale aux termes de laquelle le promettant s'obligeait à
faire quelque chose, en l'occurrence à consentir au contrat. Or, de l'opinion dominante, cette obligation n'en était
pas une : le promettant avait d'ores et déjà consenti, et la promesse n'était créatrice que d'un droit d'option ;
- elle reposait sur une lecture dépassée de l'ancien article 1142 du Code civil. Considérant l'obligation de faire du
promettant, le juge estimait que sa violation ne pouvait être sanctionnée que par des dommages et intérêts, non
par une exécution forcée. Nul n'ignorait pourtant que l'article 1142 avait perdu de sa superbe au fil des ans, à tel
point d'ailleurs qu'il était devenu incapable d'empêcher l'exécution forcée sur le terrain très voisin du pacte de préférence ;
- elle fragilisait la promesse au plan pratique, celle-ci n'étant pas mieux traitée qu'une simple offre assortie d'un délai.
Ces critiques n'ont cependant guère eu de prise sur la troisième chambre civile. Celle-ci finit simplement par suggérer à
ceux que la solution indisposait de stipuler une clause d'exécution forcée en nature (Cass. 3e civ., 27 mars 2008). Un
peu plus tard, elle renonça aussi à son analyse de la promesse en termes d'obligations, mais pour entretenir l'idée,
encore plus étrange, que le consentement donné était rétractable (Cass. 3e civ., 11 mai 2011). La chambre commerciale
fut séduite dans la foulée (Cass. com., 13 sept. 2011).
C'est du législateur qu'est donc venu le grand changement, en principe applicable aux seules promesses conclues à
partir du 1er octobre 2016 (v. cep. les hésitations créées par Cass. soc., 21 sept. 2017). Le nouvel article 1124, alinéa 1er,



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