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PATRIMOINE DU CHEF D'ENTREPRISE

de vente peut être rédigé sur papier libre ou être confié à un professionnel (agent immobilier, avocat ou
notaire). Il existe deux grands types d'avant-contrats : la promesse unilatérale de vente et le compromis
de vente.
La promesse unilatérale de vente est un contrat par lequel le vendeur (le « promettant ») s'engage à
vendre un bien immobilier pendant un certain délai à un prix fixé d'avance à un acquéreur (le « bénéficiaire »). Seul le vendeur est engagé. C'est la raison pour laquelle, l'acquéreur doit généralement
verser au promettant une indemnité d'immobilisation (en principe de 10 % du prix de vente).
Le compromis de vente (ou promesse synallagmatique) est un contrat dans lequel les deux parties sont
engagées. Au plan juridique, le compromis vaut vente1 sauf s'il existe une ou plusieurs conditions
suspensives. En pratique, le compromis de vente contient une clause qui a pour effet de retarder les
effets de la vente à la date de signature de l'acte authentique devant le notaire. Là encore, l'acquéreur
doit verser un dépôt de garantie qui s'élève généralement à 10 % du prix de vente2.
Conséquences fiscales. Au plan fiscal, lorsqu'une vente est réalisée sous condition suspensive, elle
n'est considérée comme étant effective qu'au moment de la date de réalisation de la condition, sans
qu'il y ait lieu de tenir compte, comme en droit civil, de l'effet rétroactif qui peut lui être attaché3.
La plus-value doit donc être calculée et déclarée selon les règles applicables l'année de la réalisation
de la condition suspensive.
Pour les promesses unilatérales de vente, dès lors que seul le vendeur est engagé, il n'y a pas de transfert de propriété. Il n'y a donc ni plus-value à calculer ni droit de mutation à payer. En revanche, les
promesses synallagmatiques valent vente dès lors qu'il y a consentement réciproque des deux parties
sur la chose et le prix. La cession est donc réputée avoir lieu lors de la signature de la promesse synallagmatique, sauf si des conditions suspensives sont prévues, auquel cas le transfert de propriété n'est
effectif qu'à compter de la date de l'acte qui constate la réalisation de la (ou des) condition(s).
Dès la signature du compromis ou de la promesse de vente, il faut présenter un dossier technique de diagnostics (DTD) qui
regroupe un ensemble de diagnostics obligatoires (performance énergétique, état des risques naturels, miniers et technologiques, amiante, état parasitaire (termites), état concernant l'éventuelle présence de mérules, risque d'exposition au plomb et
état des installations de gaz et d'électricité)4.

B. Acte authentique
En pratique, il s'écoule un délai de trois à quatre mois entre la date de signature de la promesse et celle
de l'acte authentique, le temps pour le notaire de rassembler les différents documents et d'effectuer les
vérifications préalables à la vente. Le prix est généralement payé au comptant le jour de la signature
de l'acte de vente chez le notaire. La vente entraîne le paiement de frais divers (communément
appelés « frais de notaire ») qui comprennent la rémunération du notaire (notamment les émoluments
d'actes et de formalités) et les droits d'enregistrement à payer au Trésor public. C'est en effet le notaire
qui est chargé par l'État de collecter les droits d'enregistrement pour le compte du Trésor public.
1.
2.
3.
4.

C. civ., art. 1589.
Le contrat peut contenir une clause de dédit qui permet au vendeur comme à l'acquéreur de pouvoir renoncer à l'opération moyennant le versement d'une somme d'argent convenue d'avance.
CGI, ann. II, art. 74 SA.
Le prix du pack comprenant ces huit diagnostics est d'environ 400 €.



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