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LE

PATRIMOINE DU CHEF D'ENTREPRISE

Exemple
Une personne physique loue un appartement nu et perçoit au cours d'une année 14 000 € de loyer pour 3 000 € de
charges effectivement décaissées.
Au réel, le revenu foncier à déclarer s'élève à : 14 000 - 3 000 = 11 000 € (à déclarer à l'IR dans la catégorie des
revenus fonciers).
Avec l'option pour le micro foncier, le revenu foncier imposable s'élève à : 14 000 x 70 % = 9 800 €. Il est donc
intéressant d'opter pour le régime du micro foncier.

Les garanties face aux risques de loyers impayés. Face aux risques d'impayés de loyer, il existe
plusieurs types de garanties. La plus simple est la caution auprès d'un tiers (souvent un proche du locataire) qui s'engage à payer à sa place s'il ne paie pas son loyer. Il est aussi possible d'avoir recours à une
caution bancaire mais cette garantie a un coût pour le locataire16. Il existe par ailleurs des assurances
privées qui indemnisent le bailleur en cas d'impayés de loyers pour un coût compris entre 2,5 % et 5 %
du loyer annuel. Au plan fiscal, cette prime est déductible des revenus fonciers. Enfin, le dispositif
Visale (Visa pour le logement et l'emploi), qui est un contrat de cautionnement gratuit proposé par
Action logement (l'ex 1 % logement), garantit tous les impayés de loyer et de charges pendant les
trois premières années de location à condition que le locataire ait moins de trente ans.

§4. Dispositifs fiscaux de faveur
Il existe plusieurs dispositifs fiscaux de faveur en matière d'immobilier locatif. Les plus connus sont les
dispositifs Duflot - Pinel (A), le dispositif Censi Bouvard (B) et le dispositif « Malraux » (C).

A. Dispositif Duflot - Pinel
Les contribuables qui acquièrent en pleine propriété (directement ou par l'intermédiaire d'une SCI
soumise à l'IR) un logement neuf ou en état futur d'achèvement peuvent bénéficier d'une réduction
d'impôt qui peut atteindre 18 % du prix d'acquisition à condition que le logement soit loué nu
pendant une durée comprise entre six à neuf ans à titre de résidence principale à une personne dont
les ressources ne dépassent pas certaines limites. Le logement ou les parts de SCI doivent être conservé(es) pendant au moins neuf années.
Le logement doit être situé dans certaines zones géographiques et doit respecter un certain niveau de
confort et de performance énergétique. Par ailleurs, pendant toute la durée de la location, le loyer ne
doit pas dépasser certains plafonds.
Le niveau de la réduction d'impôt sur le revenu s'élève à un taux compris entre 12 % et 18 % du prix
de revient de l'immeuble dans les limites de 5 500 € par m2 et de 300 000 € par contribuable17. La
réduction d'impôt doit être étalée sur neuf ans18.

16. Dans tous les cas, la caution solidaire est préférable car elle permet de poursuivre directement l'une ou l'autre des
cautions sans avoir à s'adresser préalablement au locataire.
17. Selon que la durée de la location est fixée à 6 ans ou à 9 ans.
18. La réduction Pinel entre dans le calcul du plafonnement des niches fiscales qui est fixé à 10 000 € par an.



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