Hors collection - Le patrimoine du chef d'entreprise - 1re - 205

CHAPITRE 1 - CONSTITUTION

DU PATRIMOINE IMMOBILIER EN DIRECT

205

Si l'immeuble est acquis par l'intermédiaire d'une SCI, il ne peut pas être loué à un des associés. Il est
toutefois possible de le louer à un ascendant ou à un descendant de l'un des associés à condition qu'il
ne soit pas membre de son foyer fiscal.
Remarque : pour les investissements réalisés depuis le 1er janvier 2018, le dispositif Pinel a été recentré sur
les zones géographiques les plus déséquilibrées en termes d'offre de logement (telles que la région parisienne, la Côte d'Azur, les grandes agglomérations et départements d'outre-mer, les zones A, A bis et B).
Le régime « Cosse - Logements anciens »
Une déduction supplémentaire qui peut atteindre 85 % des loyers perçus est accordée au bailleur qui donne en location un
logement nu pendant au moins neuf ans dans le cadre d'une convention avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah). Le logement doit être situé dans les zones géographiques marquées par un déséquilibre entre offre et demande de logements. Le loyer
et les ressources du locataire ne doivent pas excéder certains plafonds fixés par décret. Le taux de la déduction dépend du type
de conventionnement et de la localisation géographique du logement. Ce dispositif est censé prendre fin le 31 décembre 2019.

B. Dispositif « Censi-Bouvard »
En vertu des dispositions de l'article 199 sexvicies du CGI, les personnes qui acquièrent jusqu'au
31 décembre 2018 un logement neuf situé dans une résidence avec services (pour étudiants, personnes
âgées ou personnes handicapées19) en vue d'être loué en meublé à un exploitant peuvent obtenir une
réduction d'impôt sur le revenu calculée au taux de 11 %. Cette réduction d'impôt doit être étalée sur
neuf ans et elle s'applique dans une limite annuelle de 300 000 €. L'immeuble doit être acquis en
direct (et non par l'intermédiaire d'une société) et l'activité de la location meublée doit être exercée
à titre non professionnel avec imposition des revenus dans la catégorie des BIC.
Au sein de ces résidences de services, les prestations hôtelières ne doivent pas être fournies par le
propriétaire des locaux mais par une société d'exploitation avec qui chaque propriétaire signe un bail
de 9 à 12 ans. En contrepartie, l'exploitant s'engage à verser sur toute la période des loyers au propriétaire (que la résidence soit louée ou non). À charge pour l'exploitant de louer ensuite l'immeuble en
meublé. Les revenus étant soumis à la TVA, le propriétaire pourra récupérer la TVA d'amont (et
notamment celle qui a grevé l'acquisition du bien).
Pour bénéficier de cette réduction d'impôt, le logement doit être loué pendant au moins neuf ans et la
réduction d'impôt, qui est répartie sur ces neuf années, est réservée aux loueurs en meublé non professionnels (situation qui s'apprécie à la date d'acquisition du logement)20. Par ailleurs, si le loueur en
meublé est imposé au régime réel d'imposition, la base d'amortissement du bien sera diminuée du
prix de revient qui a été retenu pour le calcul de l'avantage « Censi Bouvard ».
En principe, les logements neufs bénéficient par ailleurs d'une exonération de taxe foncière sauf si la
commune décide de supprimer cette exonération.
Remarque : le dispositif « Censi-Bouvard » n'est pas toujours le plus intéressant. Il est en effet parfois
plus rentable de louer le bien immobilier dans le cadre du régime du loueur en meublé non
19. Les investissements dans les résidences de tourisme classées n'ouvrent plus droit à la réduction d'impôt depuis le
1er janvier 2017.
20. Cette réduction d'impôt entre en compte pour le calcul du plafonnement des niches fiscales.



Table des matières de la publication Hors collection - Le patrimoine du chef d'entreprise - 1re

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