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LE

PATRIMOINE DU CHEF D'ENTREPRISE

Attention : le remboursement de TVA effectué par l'acquéreur au cédant est considéré comme un complément de prix, ce qui vient majorer la taxe de publicité foncière.
Régime de TVA à appliquer en cas d'apport d'un immeuble en société. L'apport d'un immeuble en
société doit être distingué d'une vente car au lieu de recevoir du numéraire l'apporteur reçoit des titres
de la société bénéficiaire de l'apport (sauf en cas d'apport à titre onéreux où l'apporteur n'est pas rémunéré par des titres mais par un paiement en numéraire ou par la reprise d'une dette).
L'apport d'un immeuble en société est soumis aux règles de la TVA immobilière dans les conditions de
droit commun. L'application de la TVA dépend donc de la qualité de l'apporteur (est-il ou non un
assujetti agissant en tant que tel ?) et de la nature de l'apport (terrain à bâtir ou non, immeuble neuf
ou ancien).
Si l'apporteur n'est pas assujetti à la TVA, l'opération d'apport n'est en principe pas soumise à TVA. En
revanche, si l'apporteur est assujetti à la TVA, il faut appliquer les règles afférentes à la TVA immobilière décrites ci-dessus. Ainsi :
- l'apport d'un terrain à bâtir par un assujetti agissant en tant que tel est soumis à la TVA sur le prix
total (ou sur la marge selon que l'acquisition initiale du terrain a ou non ouvert droit à déduction) ;
- l'apport d'un terrain qui n'est pas à bâtir par un assujetti n'est pas soumis à TVA sauf option de
l'apporteur pour l'assujettissement à la TVA. Le fait que la société bénéficiaire de l'apport soit ou
non assujettie est sans incidence ;
- l'apport d'un immeuble neuf par un assujetti entre obligatoirement dans le champ d'application
de TVA62 ;
- sauf option de l'apporteur, l'apport d'un immeuble de plus de cinq ans par un assujetti n'est pas
soumis à la TVA. Si l'apport n'est pas soumis à la TVA et que l'apporteur avait récupéré la TVA
lors de l'acquisition de l'immeuble, il faudra procéder au reversement d'une partie de la TVA
déduite initialement si le transfert intervient dans le délai de vingt ans63.
Application des dispositions de l'article 257 bis du CGI. Les cessions et apports en société d'une
partie autonome d'une entreprise ou d'une exploitation peuvent être dispensés de TVA dès lors qu'il
y a transmission d'une universalité de biens au sens de l'article 257 bis du CGI. Cette dispense
de TVA s'applique à la cession à titre onéreux d'un immeuble affecté à une exploitation de location
immobilière dès lors que les baux sont repris par la société bénéficiaire de l'apport64. On considère en
effet que la société bénéficiaire de la cession ou de l'apport va poursuivre l'exploitation de l'universalité qui lui est transmise65.
Si les dispositions de l'article 257 bis du CGI sont appliquées, la cession (ou l'apport) n'est pas soumise
à la TVA et le cédant (ou l'apporteur) est dispensé de procéder aux régularisations de TVA. Il
convient toutefois que la société bénéficiaire s'engage dans l'acte de cession (ou dans l'acte d'apport)
à effectuer elle-même si nécessaire les régularisations de TVA66. En contrepartie, l'acquéreur doit
inscrire l'immeuble en immobilisation à l'actif de son bilan et continuer la location en TVA.
62.
63.
64.
65.

Sauf application des dispositions de l'article 257 bis du CGI (transmission d'une universalité).
CGI, art. 207, II-3, ann. II.
Rescrit nº 2006/34 du 12 septembre 2006.
Il faut toutefois que l'immeuble ne soit pas destiné à la vente. Les parties ne doivent donc pas avoir la qualité de
marchand de biens (sauf si ce dernier cède l'ensemble de son activité au cessionnaire qui s'engage à poursuivre l'activité).
66. CGI, art. 210, III.



Table des matières de la publication Hors collection - Le patrimoine du chef d'entreprise - 1re

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