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LE

PATRIMOINE DU CHEF D'ENTREPRISE

décès du dirigeant et elle facilite la transmission du patrimoine aux enfants par le biais notamment du
démembrement des parts. Dans une telle situation en effet, les fruits (c'est-à-dire les bénéfices annuels)
reviennent aux usufruitiers alors que les revenus exceptionnels et autres plus-values bénéficient aux
nus propriétaires (ou font l'objet d'un partage entre les associés en fonction de leurs droits au
capital). Si l'immeuble démembré est cédé, le prix de vente est réparti selon les règles édictées par
l'article 621 du Code civil en fonction des droits économiques des associés.
Le chef d'entreprise qui envisage un départ en retraite peut aussi avoir intérêt à séparer l'immobilier de
l'exploitation pour faciliter la vente de l'exploitation. L'immobilier logé au sein d'une SCI permet par
ailleurs de se constituer des revenus complémentaires.
Les SCI permettent également d'acquérir et de détenir des biens immobiliers en associant plusieurs
personnes. Le financement de la SCI peut être effectué par un apport en capital, par emprunt ou par
apport en compte courant.

A. Modalités juridiques et fiscales liées à la constitution d'une SCI
Les SCI sont régies par la loi du 4 janvier 1978. En principe, ces sociétés ne poursuivent pas de but
commercial dans la mesure où elles n'achètent pas d'immeubles pour les revendre ou pour les louer
équipés. Ce sont donc des sociétés civiles qui ont un objet immobilier.
Pour autant, si la SCI doit poursuivre une activité civile au sens de l'article 1845 du Code civil, elle
peut exercer une activité commerciale à titre accessoire1. Mais si l'activité est structurellement
commerciale, la société devient automatiquement imposable à l'IS. C'est ainsi par exemple qu'une
SCI qui se met à exercer une activité de location meublée ou de location de locaux professionnels
équipés exerce de facto une activité commerciale2. Elle bascule alors à l'IS avec de lourdes conséquences fiscales (imposition immédiate des plus-values latentes et des réserves accumulées entre les
mains des associés, application rétroactive de la TVA sur les loyers...).
De même, si une SCI effectue plusieurs opérations d'achats et reventes d'immeubles, l'activité peut
être fiscalisée au titre des revenus des marchands de biens3. Elle peut de la même façon être qualifiée
de « commerciale » si la société exerce une activité de gestion de portefeuille un peu trop active4. À
cet égard, il peut être judicieux de ne pas mentionner l'activité de location en meublé dans les statuts
de la SCI et de spécifier que la vente d'immeubles doit rester exceptionnelle.
Pour éviter ces conséquences fiscales, il est conseillé d'exercer la location meublée ou équipée au
travers d'une société en nom collectif (SNC) ou d'une SARL soumise à l'IR. Les associés pourront
éventuellement bénéficier du régime du LMP (loueur en meublé professionnel).

B. Répartition des bénéfices
Au sein d'une SCI, la répartition des bénéfices est le plus souvent proportionnelle au pourcentage
détenu par les associés dans le capital. Les statuts peuvent toutefois déroger à ce principe en dissociant

1.
2.
3.
4.

Le chiffre d'affaires provenant de l'activité commerciale doit être inférieur à 10 % du CA global.
De même, ont ainsi été jugées comme « commerciales » la location par une SCI d'un immeuble muni d'installations
techniques suffisantes pour l'exercice d'une activité professionnelle et la location par une SCI d'un chalet loué plusieurs
mois par an tout équipé.
CGI, art. 35-I 1º.
C. com., art. L. 110-A.



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