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CHAPITRE 2 - CONSTITUTION

DU PATRIMOINE IMMOBILIER PAR

SCI

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I. Les garanties
Pour garantir un prêt, la banque demande généralement des garanties, réelles ou personnelles. Les
sûretés réelles correspondent à des garanties prises sur des biens (comme le gage, le nantissement ou
l'hypothèque portant sur un bien immobilier). Elles permettent à la banque de vendre les biens pris
en garantie en cas de défaillance de l'emprunteur. Les sûretés personnelles sont des garanties prises
non pas sur des biens mais sur des personnes (cautionnement, garantie autonome...).
Lorsqu'un emprunt est sollicité par une société pour financer une acquisition, les banques hésitent à
accepter comme garantie le nantissement des parts sociales. Elles préfèrent avoir une hypothèque
directe sur l'immeuble. En effet, le nantissement des parts n'empêche pas les associés de céder
l'immeuble détenu par la SCI et de se distribuer ensuite le produit de la vente. La garantie de la
banque sur les parts sociales ne porte alors que sur une coquille vide.
Dans le cas où la SCI emprunte pour acquérir un immeuble, la garantie hypothécaire est moins
coûteuse lorsque le créancier se contente d'un privilège de prêteurs de deniers qui n'est pas soumis à
la taxe de publicité foncière. Le coût de cette garantie s'élève en effet à 0,60 % de la valeur du bien
(contre 1,50 % pour une garantie hypothécaire)13.

J. Risques liés à l'acquisition de l'immeuble à travers une SCI
Il est généralement plus risqué d'acheter des parts de SCI qu'un immeuble. En effet, l'acquéreur des parts
d'une SCI répond indéfiniment du passif social de la société à hauteur de ses droits dans cette société.
D'où l'intérêt de prévoir pour l'acquéreur une garantie de passif visant à limiter l'ampleur des risques.
Fiscalement, les associés doivent regarder s'ils ont plus intérêt à céder l'immeuble ou les parts sociales. Le
régime fiscal applicable en cas de cession de titres de SCI n'est en effet pas le même que le régime afférent à la cession directe de l'immeuble. En cas de cession de l'immeuble par une SCI soumise à l'IR ou de
cession de parts d'une SCI soumise à l'IR, le gain est soumis au régime des plus-values immobilières des
particuliers avec application de l'abattement pour durée de détention. En revanche, en cas de cession de
parts d'une SCI soumise à l'IS, c'est le régime des plus-values sur valeurs mobilières qui s'applique.

K. Droits de préemption urbains (DPU)
Le DPU permet à une collectivité locale (généralement une commune) d'acquérir en priorité un bien
immobilier ou un fonds de commerce mis en vente au sein d'une zone préalablement définie. La
commune peut ainsi exercer son droit de préemption sur tout immeuble et terrain qu'il soit vendu ou
donné (sauf donation ou succession au sein de la famille). Si l'immeuble est situé dans une zone
couverte par le droit de préemption le vendeur doit donc préalablement prévenir la mairie en lui
adressant une déclaration d'intention d'aliéner (DIA). La mairie dispose d'un délai de deux mois
pour faire connaître sa réponse14.
Depuis la loi « ALUR » du 24 mars 2014, la cession des parts d'une SCI entre dans le champ d'application général du DPU. Il existe toutefois des dérogations. Ainsi, seules sont concernées les cessions de la
majorité des parts d'une SCI (une cession de moins de 50 % du capital de la SCI n'est donc pas
concernée). En outre, le DPU ne s'applique que si la SCI ne possède qu'une seule unité foncière
13. Il faut par ailleurs compter environ 0,50 % de la valeur du bien pour lever l'hypothèque en fin de contrat.
14. La commune peut renoncer à son droit de préemption, accepter le prix proposé et acquérir le bien mis en vente ou
faire une contre-proposition. Le propriétaire peut alors l'accepter ou renoncer à vendre.



Table des matières de la publication Hors collection - Le patrimoine du chef d'entreprise - 1re

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