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LE

PATRIMOINE DU CHEF D'ENTREPRISE

En vertu des dispositions de l'article 150 VC, I du CGI, un abattement pour durée de détention est
ensuite appliqué sur la plus-value brute ainsi calculée28. Le niveau de cet abattement dépend de la
durée de détention des parts sociales même si l'immeuble a été acquis par la SCI juste avant la
cession des parts (peu importe que le capital ait été ou non libéré).
Lorsque l'immeuble est vendu par la SCI, le délai de détention permettant de déterminer le taux d'abattement court ainsi à
compter de la date d'acquisition de l'immeuble par la société ou à compter de la date d'apport si l'immeuble lui a été apporté.
En revanche, lorsqu'un associé de la SCI vend ses parts, le point de départ de l'abattement pour durée de détention court à
compter de la date d'acquisition des parts par cet associé et non pas à partir de la date d'acquisition de l'immeuble par la
société. Ce mode de calcul peut être très favorable si la société a été constituée bien avant l'acquisition de l'immeuble.

En revanche, l'apport par une personne physique de titres d'une société à prépondérance immobilière
soumise à l'IR au profit d'une société soumise à l'IS n'est pas imposé car il bénéficie de plein droit du
sursis d'imposition29.

B. Calcul du prix d'acquisition des parts sociales cédées
Lorsque les titres ont été acquis à des dates différentes et que les dates d'acquisition des titres cédés ne
peuvent être déterminées précisément, il faut répartir le nombre de titres cédés au cours d'une même
année au prorata du nombre de titres de même nature acquis aux différentes dates d'acquisition30.
Exemple
Une personne physique possède 150 parts d'une SCI soumise à l'IR qu'elle a acquis de la façon suivante :
- 100 titres acquis en N-10 pour 10 € l'unité ;
- 30 titres acquis en N-8 pour 15 € l'unité ;
- 20 titres acquis en N-5 pour 20 € l'unité.
Au cours de l'année N, cette personne revend 100 titres au prix de 25 € l'unité.
Au plan fiscal, ces 100 titres sont supposés avoir été acquis selon les modalités suivantes :
- Année N-10 : 100 x 100/150 = 67 titres à 10 € l'unité ;
- Année N-8 : 100 x 30/150 = 20 titres à 15 € l'unité ;
- Année N-5 : 100 x 20/150 = 13 titres à 20 € l'unité.

C. Imposition de la plus-value de cession
La plus-value immobilière nette (après abattement pour durée de détention) est imposée au taux de
36,2 % (19 % d'IR et 17,2 % de prélèvements sociaux). Les éventuelles moins-values de cession
d'immeubles ne peuvent pas être imputées sur les plus-values. L'impôt est calculé et déclaré sur
28. Les taux d'abattement sont les mêmes que ceux applicables en cas de cession d'un immeuble détenu en direct par une
personne physique. Les plus-values portant sur des parts de SCI soumises à l'IR (ou sur des immeubles) sont ainsi
exonérées d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention et elles sont exonérées de prélèvements sociaux après
30 ans de détention.
29. CGI, art. 150 UB-II.
30. BOI-RFPI-SPI-20, nº 40.



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