Hors collection - Le patrimoine du chef d'entreprise - 1re - 241

CHAPITRE 2 - CONSTITUTION

DU PATRIMOINE IMMOBILIER PAR

SCI

241

§5. Donation des titres d'une SCI
Le chef d'entreprise peut décider de vendre les parts de la SCI puis de transmettre les liquidités ainsi
obtenues à ses enfants. Il supportera alors une double fiscalité : sur la plus-value de cession puis au
niveau des droits de donation.
Pour éviter cette double taxation, il faut inverser l'ordre des opérations en faisant d'abord la donation
des titres de la SCI aux enfants à charge pour ces derniers de revendre s'ils le souhaitent tout ou partie
des titres reçus. La plus-value latente est alors purgée grâce à la donation. Quant aux droits de donation, ils peuvent être réduits en donnant aux enfants la nue-propriété des titres plutôt que la pleine
propriété (la plus-value ne sera alors purgée qu'à hauteur de la nue-propriété transmise). En conservant l'usufruit des parts, le chef d'entreprise pourra continuer à percevoir des revenus. À terme, au
décès du donateur, les enfants pourront récupérer la pleine propriété des titres sans droits de succession
à payer sur la valeur de l'usufruit qui leur sera alors transmise.

A. Inconvénient de cette solution
Comme nous l'avons vu, en ne donnant que la nue-propriété des titres aux enfants, la plus-value n'est
purgée qu'à hauteur de la nue-propriété transmise. En revanche, la plus-value afférente à l'usufruit des
titres reste imposable. Dès lors, si à terme, les titres sont cédés à un tiers repreneur, les parents et les
enfants pourront se répartir le prix de vente mais chacun sera fiscalisé sur la plus-value réalisée. Une
autre solution pourrait consister à attribuer la totalité du prix de cession à l'usufruitier dans le cadre
d'un quasi-usufruit. C'est alors l'usufruitier qui devra payer l'impôt sur la plus-value (avec durée de
détention calculée à partir de la date de la souscription des titres par l'usufruitier). Mais la solution
est assez risquée car l'administration peut chercher à invoquer l'abus de droit si elle démontre que les
parents se sont réapproprié la totalité du prix de vente grâce au quasi-usufruit.
Le quasi-usufruit est un usufruit qui porte des choses dont on ne peut faire usage sans les consommer (comme de l'argent, des
valeurs mobilières ou des produits consommables). Le quasi-usufruitier a le droit de se servir de ces choses mais le nu-propriétaire détient à son égard une créance dite « de restitution ». À l'issue du quasi-usufruit, le quasi-usufruitier doit rendre au nupropriétaire des choses de même quantité et de même qualité ou restituer la valeur des choses utilisées. Le nu-propriétaire et le
quasi usufruitier signent généralement une convention afin notamment d'aménager les pouvoirs de disposition des biens
donnés et fixer les modalités de restitution au moment du décès de l'usufruitier.
Dans le cas où une personne fait une donation en se réservant l'usufruit sur les choses données, c'est le nu-propriétaire qui est
imposé sur les plus-values réalisées sur la vente des biens donnés. En revanche, si cette personne se réserve un quasi-usufruit
sur les choses données, c'est le donateur qui est imposé sur ces mêmes plus-values.
Pour ce qui concerne les successions, les sommes utilisées par le quasi-usufruitier constituent un passif successoral au profit des
nus-propriétaires. Ce passif peut être imputé sur l'actif propre du second défunt à l'occasion de son décès.

Exemple
Un conjoint survivant reçoit 200 000 € de liquidités au décès de son époux. Une convention de quasi-usufruit a été
signée avec ses enfants lui permettant d'utiliser librement ces liquidités. À son décès, il ne reste plus que 80 000 €.
Pour le calcul des droits de succession à payer par les enfants, la créance de restitution de 200 000 € pourra être
déduite des actifs du second défunt. Si ce dernier possédait à son décès un patrimoine de 600 000 €, la succession
sera taxée à hauteur de : 600 000 + 80 000 - 200 000 = 480 000 €.



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