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CHAPITRE 2 - CONSTITUTION

DU PATRIMOINE IMMOBILIER PAR

SCI

243

§6. Retrait d'un associé de la SCI
Il est conseillé de prévoir dans les statuts de la société les modalités de sortie des associés36. En effet, un
associé peut souhaiter quitter la société notamment s'il ne s'entend pas avec ses associés. Il peut aussi
être exclu par ses associés s'il existe une clause d'exclusion dans les statuts. Le retrait de l'associé se
concrétise par une réduction du capital de la SCI avec généralement attribution d'une somme
d'argent (ou d'un acquêt social) à l'associé retrayant.
D'importantes conséquences fiscales peuvent découler du retrait d'un associé tant en ce concerne les
droits d'enregistrement (A) et que les impôts directs (B).

A. Concernant les droits d'enregistrement
La réduction de capital peut s'opérer par réduction du nombre de parts sociales (ou de leur valeur
nominale) ou encore par le rachat par la société exploitante de ses propres parts avant de les annuler.
Dans ce dernier cas, il est conseillé de rédiger un seul acte pour constater le rachat des droits sociaux
par la société puis la réduction de capital. Cet acte doit être enregistré à la recette des impôts. L'opération est fiscalement assimilée à un partage partiel mais le droit de partage n'est pas dû37. En
revanche, les droits d'enregistrement sont à payer mais au taux fixe (375 € ou 500 € selon que le
capital social de la société est inférieur ou non à 225 000 €).
Si deux actes différents sont rédigés, le rachat des parts est taxé au droit de 5 % dès lors qu'il s'agit de
parts d'une société à prépondérance immobilière. La réduction de capital s'enregistre de son côté au
droit fixe de 230 €.
Rappel : lorsque l'associé sortant récupère un bien qu'il avait lui-même apporté, aucun droit n'est dû
sauf s'il récupère un immeuble auquel cas la taxe de publicité foncière est à payer au taux de 0,715 %.
En revanche, s'il récupère un bien qu'un autre associé avait préalablement apporté à la société, les
droits de mutation qui n'ont pas été payés au moment de l'apport sont dus en fonction de la nature
du bien apporté (5 % dans le cas d'un immeuble)38.

B. Concernant les impôts directs
Dans certains cas, la réduction du capital permet aux associés sortants de récupérer un immeuble au
lieu de percevoir du numéraire. La plus-value de cession est alors imposée au niveau de la société
cédante. De son côté, l'associé est taxé sur la valeur du bien qui lui revient.
Si la société qui réduit son capital est soumise à l'IS, la réduction du capital entraîne une imposition
pour l'associé retrayant. En cas de réduction du capital par diminution du nominal ou du nombre de
titres, le gain est taxé en tant que revenus distribués au même titre que des dividendes. En revanche,
depuis la décision du Conseil constitutionnel du 20 juin 2014, dans le cas d'un rachat de titres suivi
d'une réduction de capital, le gain que réalise l'associé sortant est taxé selon le régime des plus-values
sur valeurs mobilières des particuliers39. Le gain de cession se calcule par différence entre le montant
du remboursement et la valeur d'acquisition ou de souscription des titres rachetés.
36. Avec notamment la formule de calcul permettant de calculer le prix des parts de l'associé sortant.
37. Le droit de partage ne s'applique en effet qu'après clôture de la liquidation de la société (Cass. com., 23 sept. 2008).
38. Application de la théorie de la mutation conditionnelle lorsque l'associé sortant se voit attribuer un bien qui a été antérieurement apporté par un autre associé en franchise de droits.
39. CGI, art. 150-0 D.



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