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LE

PATRIMOINE DU CHEF D'ENTREPRISE

Exemple
Le 1/1/N, une société prend en crédit-bail un ensemble immobilier constitué :
- d'un terrain d'une valeur d'origine de 250 000 € ;
- d'une construction d'une valeur d'origine de 400 000 € (durée d'utilisation prévue : 20 ans, soit un amortissement
linéaire de 5 % par an).
La redevance annuelle s'élève à 70 000 € pendant 12 ans.
En fin de contrat, il est possible de lever l'option pour une somme totale de 380 000 €.
Au moment de la levée de l'option, il faut ventiler le prix de levée d'option en deux parties :
- le prix est d'abord affecté au terrain dans la limite de sa valeur d'origine, soit 250 000 € ;
- le prix de la construction se calcule ensuite par différence, soit : 380 000 - 250 000 = 130 000 €.
À l'actif du bilan du crédit preneur, au moment de la levée d'option, le terrain sera donc inscrit pour 250 000 € et
les constructions pour 130 000 €.
La valeur résiduelle de l'immeuble se calcule par différence entre la valeur initiale des constructions (400 000 €) et
la somme des amortissements que le propriétaire aurait pu pratiquer en comptabilité s'il en avait eu la propriété
depuis l'origine (soit : 400 000 x 5 % x 12 = 240 000 €).
Conséquences fiscales
Pour le terrain, qui ne s'amortit pas, la valeur d'origine est de 250 000 € et le prix de levée de l'option est de
250 000 €. Il n'y a donc aucune réintégration fiscale à opérer.
Pour la construction, la valeur résiduelle est égale à : 400 000 - 240 000 = 160 000 €.
Or, le prix de levée de l'option de la construction est de 130 000 €. Il y a donc une réintégration fiscale de : 160 000
- 130 000 = 30 000 €.
Vérification : nous l'avons vu, à la fin du contrat, il faut réintégrer au résultat fiscal du crédit preneur la différence
entre la valeur résiduelle et le prix de levée de l'option21.
La valeur résiduelle de l'ensemble immobilier s'élève à : 250 000 + 160 000 = 410 000 €.
Le prix de levée de l'option s'élève à 380 000 €.
Montant à réintégrer : 410 000 - 380 000 = 30 000 €.

Pour éviter d'avoir à supporter une charge fiscale trop importante en fin de contrat, la société locataire
peut constituer chaque année une provision correspondant à l'impôt qui devra être payé au moment
de la levée de l'option. Cette provision comptable n'est pas déductible fiscalement car elle porte ellemême sur un impôt.
Dans l'exemple ci-dessus, la provision comptable pourra s'élever chaque année et pendant les douze
ans du contrat à : 30 000 x 1/12 x 33,1/3 % = 833 €
Remarques
- Le crédit preneur qui a levé l'option d'achat peut inscrire l'immeuble à l'actif de son bilan pour sa
valeur résiduelle (prix de levée de l'option majoré de la réintégration fiscale opérée en fin de
contrat et éventuellement de la quote-part des loyers non déductibles).
- En cas de cession ultérieure de l'immeuble, la plus-value imposable se calcule par différence entre
le prix de cession et le prix de revient diminué des amortissements pratiqués depuis la levée

21. Diminué le cas échéant de la quote-part des loyers réintégrée.



Table des matières de la publication Hors collection - Le patrimoine du chef d'entreprise - 1re

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