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LE

PATRIMOINE DU CHEF D'ENTREPRISE

L'article 617 du Code civil précise par ailleurs que la durée du démembrement de propriété doit être
limitée dans le temps. Dans le cas de l'usufruit viager, l'usufruit s'éteint par le décès de l'usufruitier.
En revanche, l'usufruit temporaire prend fin à l'expiration de la période pour laquelle il a été
accordé. En vertu des dispositions de l'article 619 du Code civil, la durée du démembrement ne doit
pas dépasser trente ans si l'usufruitière est une société.
Une personne physique ou morale peut faire une donation temporaire de l'usufruit d'un immeuble ou
de parts de SCI. Des parents peuvent par exemple donner pendant quelques années l'usufruit d'un
immeuble à leurs enfants pour leur permettre de financer leurs études. Il est également possible d'effectuer une donation définitive de la nue-propriété. À la fin de la durée de l'usufruit, le nu-propriétaire
deviendra pleinement propriétaire sans aucun droit à payer. L'objectif visé peut aussi être de mettre à
l'abri le patrimoine immobilier en cas de faillite de la société exploitante.
Dans tous les cas, l'usufruitier doit gérer le bien immobilier en bon père de famille et payer les charges
d'entretien (y compris les primes d'assurances et les taxes foncières). De son côté, le nu-propriétaire
doit prendre à sa charge les grosses réparations1. Par ailleurs, en cas de démembrement de propriété,
seul l'usufruitier (qui perçoit les revenus) peut déduire les éventuels intérêts d'emprunt.

A. Répartition des frais d'entretien et de réparation
En principe, l'usufruitier est tenu aux réparations d'entretien et au paiement des impôts d'exploitation
et des primes d'assurances. Les grosses réparations sont en revanche à la charge du nu-propriétaire.
Mais les règles fixées par le Code civil ne sont pas impératives. Les parties peuvent prévoir une répartition conventionnelle différente.
Toutefois, si les grosses réparations sont mises à la charge de l'usufruitier, il faut en tenir compte dans
la valorisation de l'usufruit2. Il est aussi conseillé de prévoir dès le départ que l'usufruitier devra souscrire une assurance multirisque, une assurance responsabilité civile et, le cas échéant, une assurance
contre les loyers impayés.
Concernant les impôts locaux, la taxe foncière est à la charge de l'usufruitier. La taxe d'habitation est
due par l'occupant des locaux au 1er janvier de l'année d'imposition.
Pour être opposable aux tiers, l'usufruit doit être publié au Service de la publicité foncière. Il doit donc
être constitué par acte authentique.
Remarque : la plupart des dispositifs de faveur qui concernent l'immobilier (dispositifs Pinel,
Malraux...) ne s'appliquent qu'aux biens immobiliers détenus en pleine propriété. Le dispositif
« Cosse Logements anciens » peut toutefois s'appliquer sous certaines conditions aux personnes qui
détiennent des biens en usufruit.

B. Justifications économiques et patrimoniales
Si l'opération de démembrement concerne une société, elle doit être impérativement motivée par des
raisons autres que fiscales. Il faut notamment pouvoir démontrer un intérêt économique pour la
société qui acquiert l'usufruit.
1.
2.

C. civ., art. 606.
Le loyer prévisionnel qui est utilisé pour valoriser l'usufruit doit prendre en compte les travaux qui seront à la charge de
l'usufruitier. Il peut aussi être prévu d'indemniser l'usufruitier à la fin du démembrement.



Table des matières de la publication Hors collection - Le patrimoine du chef d'entreprise - 1re

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