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LE

PATRIMOINE DU CHEF D'ENTREPRISE

F. Impact du démembrement de propriété sur l'IFI (l'impôt sur la fortune
immobilière)
Dans le cadre de l'ISF, qui a été supprimé à compter du 1er janvier 2018, les biens détenus en usufruit
étaient imposables au nom de l'usufruitier pour leur valeur en pleine propriété. Le nu-propriétaire
n'était donc en principe pas imposable à l'ISF10.
Pour l'IFI, les actifs grevés d'un usufruit ou d'un droit d'habitation sont compris respectivement dans les
patrimoines de l'usufruitier et du nu-propriétaire suivant les proportions fixées par l'article 669 du CGI
lorsque la constitution de l'usufruit résulte de l'application des articles 757, 1094 ou 1098 du Code
civil. Les biens dont la propriété est démembrée en application d'autres dispositions ne peuvent faire
l'objet de cette imposition répartie
Ainsi, lorsque le conjoint survivant a hérité de l'usufruit suite à une donation au dernier vivant ou
dans le cadre d'une disposition testamentaire, il sera seul redevable de l'IFI sur la valeur du bien en
pleine propriété. En revanche, si le conjoint a hérité de l'usufruit sans que des dispositions particulières aient été prises en sa faveur (dispositions de l'article 757 du Code civil), l'IFI sera partagé : le
nu-propriétaire sera redevable de l'IFI à un taux croissant avec l'âge de l'usufruitier.
Par ailleurs, si l'usufruit est détenu par la société exploitante, le montant de l'IFI est allégé dès lors que
cette société est considérée comme un actif professionnel.

G. Imposition des revenus
Les revenus perçus par l'usufruitier personne physique sont imposables au titre des revenus fonciers
dans les conditions de droit commun. Les dépenses de grosses réparations qui sont en principe à la
charge du nu-propriétaire sont toutefois déductibles chez l'usufruitier si elles n'ont pas été effectivement supportées par le nu-propriétaire.

H. Droit de succession
En principe, au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire redevient plein propriétaire du bien immobilier sans aucun impôt à payer11.

§3. Valorisation de l'usufruit et de la nue-propriété
Lorsqu'un bien doit être démembré, il faut estimer préalablement la valeur de l'usufruit et celle de la
nue-propriété. Cette évaluation doit être effectuée à partir de la valeur en pleine propriété du bien.
Deux méthodes peuvent être utilisées : l'évaluation fiscale (A) et l'évaluation économique (B).

10. Toutefois, les biens grevés d'usufruit étaient compris dans le patrimoine respectif de l'usufruitier et du nu-propriétaire
lorsque le démembrement du droit de propriété résultait d'une vente de la nue-propriété (sous réserve toutefois que
l'acquéreur ne soit ni un de ses descendants ni l'un de ses héritiers, légataires ou donataires) ou résultait de l'usufruit
légal du conjoint survivant consécutif à des décès intervenus avant le 1er juillet 2002.
11. CGI, art. 1133.



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