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CHAPITRE 4 - DÉMEMBREMENT

DE LA PROPRIÉTÉ DE L'IMMOBILIER D'ENTREPRISE

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conventions réglementées devra être respectée. Il conviendra également de signer une convention de
démembrement entre l'usufruitier et le nu-propriétaire. Cette convention devra être impérativement
enregistrée auprès de la trésorerie.
En vertu des dispositions de l'article 1133 du CGI, à la fin de la durée de l'usufruit, le chef d'entreprise,
devenu nu-propriétaire (ou la SCI), retrouvera la pleine propriété de l'immeuble sans incidence
fiscale. Le cas échéant, si cela est prévu dans la convention de démembrement, le nu-propriétaire
devra indemniser la société exploitante si celle-ci a réalisé d'importants travaux pour son compte.
En cas de cession ultérieure de l'immeuble, le délai de détention servant à déterminer l'abattement sur la plus-value de cession
commence à courir à compter de la date d'acquisition de la pleine propriété de l'immeuble par le nu-propriétaire, ce qui est très
avantageux.

L'entreprise cessionnaire de l'usufruit temporaire pourra jouir des locaux pour un coût réduit et elle
pourra ainsi dégager un résultat d'exploitation plus élevé que si elle avait pris les locaux en location.
La protection apportée par la détention de l'usufruit est en effet supérieure à celle conférée par un bail
commercial à condition toutefois que la durée de l'usufruit soit supérieure à celle d'un bail commercial. De même, il faut idéalement que la durée de l'usufruit soit supérieure à celle de l'emprunt pour
renforcer l'intérêt économique du montage.
Bien entendu, si la société exploitante détient l'usufruit temporaire d'un immeuble, elle peut librement en disposer sans avoir à signer un bail commercial. Mais dans ce cas, la société exploitante
risque d'être expulsée de l'immeuble qu'elle utilise pour son exploitation si, en fin de démembrement,
le dirigeant a vendu son entreprise. Pour permettre à la société exploitante de rester à terme dans les
locaux, il est indispensable de prévoir dès la mise en place de l'opération de démembrement une
promesse de bail au profit du locataire qui prendra effet à l'extinction de l'usufruit. Cette promesse
devra être enregistrée au même titre que la convention de démembrement rédigée entre les parties23.
À cet égard, il faut prendre garde aux dispositions de l'article 595 du Code civil qui prévoit que l'usufruitier ne peut pas signer un bail commercial avec un tiers sans l'accord préalable du nu-propriétaire.
Par ailleurs, il est important de faire vivre juridiquement la SCI et de lui faire tenir une comptabilité
indépendante. Idéalement, la SCI devrait détenir d'autres biens que la seule nue-propriété de
l'immeuble (par exemple un portefeuille d'actions ou d'autres actifs immobiliers).
Dans tous les cas, le dirigeant pourra profiter du démembrement pour faire donation de la nuepropriété de l'immeuble ou des parts à ses enfants s'il souhaite transmettre à terme son patrimoine.

I - Imposition liée à la première cession de l'usufruit temporaire
Fiscalement, le troisième schéma présenté ci-dessus peut être coûteux car depuis le 14 novembre 2012,
en vertu des dispositions de l'article 13, al. 5 du CGI, le produit de la première cession à titre onéreux
d'un usufruit temporaire d'un immeuble (ou des parts sociales) est imposable à l'impôt sur le revenu
dans la catégorie à laquelle se rattachent les revenus issus de l'immeuble. Il faut également ajouter les
prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Si l'immeuble appartient à une SCI, la plus-value de cession
23. Si la convention de démembrement prévoit que les gros travaux seront à la charge de l'usufruitier, la valeur de l'usufruit devra en être diminuée d'autant. À l'issue de l'usufruit, le nu-propriétaire peut avoir à rembourser l'usufruitier des
dépenses de gros travaux qu'il a eu à sa charge.



Table des matières de la publication Hors collection - Le patrimoine du chef d'entreprise - 1re

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