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LE

PATRIMOINE DU CHEF D'ENTREPRISE

est répartie entre les associés au prorata de leurs parts dans le capital. Depuis le 1er janvier 2018, la
cession à titre onéreux est imposée au PFU (prélèvement forfaitaire unique) au taux global de 30 %
(prélèvements sociaux inclus).
Exemple
Un chef d'entreprise possède la pleine propriété d'un bien immobilier qu'il a acquis pour 500 000 € mais dont la
valeur actuelle est de 2 000 000 €. Il souhaite vendre l'usufruit temporaire de ce bien à sa société exploitante pour
une durée de 18 ans et pour une valeur d'usufruit de 1 000 000 €.
La base imposable de la plus-value sera égale au prix de vente de l'usufruit (1 000 000 €) déduction faite du prix
d'acquisition de cet usufruit estimé à : 23 % x 2 x 500 000 = 230 000 €24.

II - Vente de l'usufruit des parts
Lorsque le chef d'entreprise détient l'immeuble d'exploitation à travers une SCI soumise à l'IR, il peut
aussi décider de vendre l'usufruit des parts de cette SCI à la société exploitante. Dans ce cas, les droits
de mutation sont à payer par l'acquéreur à un taux compris entre 5,09 % et 5,80 % selon les
départements.
La société exploitante continuera à verser les loyers (le bail commercial se poursuit) mais elle bénéficiera également, en tant qu'usufruitière des parts, des revenus distribués par la SCI. La société exploitante devra comptabiliser l'amortissement de l'immeuble détenu par la SCI et elle amortira également
l'usufruit des parts de la SCI. Il conviendra de s'assurer que la société exploitante a un réel avantage à
être usufruitière des parts de la SCI qui détient elle-même l'immeuble.
Il conviendra également de faire en sorte que la société usufruitière puisse effectivement bénéficier des
dividendes qui devront donc être régulièrement distribués à la société usufruitière.
Attention : si la TVA a pu être déduite lors de l'acquisition de l'immeuble, la cession de l'usufruit entraîne le
reversement par vingtième de la TVA initialement déduite si l'immeuble est cédé au cours des vingt premières
années sans option pour la TVA (sauf application des dispositions de l'article 257 bis du CGI).
En revanche, la cession des parts d'une SCI n'est pas soumise à TVA car elle n'entre pas dans le
champ d'application de la TVA. Si la cession porte sur l'usufruit des parts sociales (et non sur
l'immeuble lui-même), il n'y a donc pas de reversement de TVA à opérer. Le reversement de TVA
n'apparaissant, le cas échéant, que si la SCI vend, elle-même, dans le délai de vingt ans l'immeuble
qu'elle détient.
Par ailleurs, pour éviter le risque d'une double imposition, le prix d'acquisition des parts doit être
déterminé conformément à ce qui est prévu par la jurisprudence25.

III - Droits de succession portant sur la transmission de la nue-propriété d'un bien
Lorsque la nue-propriété d'un bien est transmise par succession, il est possible de demander un différé
du paiement des droits de succession. Un intérêt doit alors être versé au Trésor public26 sauf si le
24. Soit 23 % de la valeur de la pleine propriété par période de 10 ans.
25. Arrêt Quemener.
26. Au taux de 1,5 % en 2017.



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