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LE

PATRIMOINE DU CHEF D'ENTREPRISE

dans les locaux pendant toute la durée de l'usufruit (alors qu'un bail commercial peut être plus facilement résilié). L'entreprise qui détient l'usufruit peut par ailleurs louer à un tiers l'immeuble si elle ne
souhaite pas y poursuivre l'exploitation (la sous-location est plus difficile à mettre en place pour un locataire détenteur d'un bail commercial qu'une location directe pour un usufruitier).
Fiscalement, il devrait également être possible de démontrer que la société exploitante n'a pas cherché à
éluder l'impôt mais qu'elle a au contraire payé plus d'impôts que si la propriété n'avait pas été démembrée. Certes, l'amortissement du droit d'usufruit lui procure un avantage fiscal mais les charges sont
moins élevées que les loyers que cette société aurait eus à verser si elle n'avait été que simple locataire.
Pour ce qui concerne le nu-propriétaire, il ne perçoit plus de loyers pendant toute la durée du démembrement et il est donc probable que son imposition soit revue à la baisse. Si le démembrement est
réalisé par la vente de l'usufruit, l'opération peut être pénalisante car le gain de cession de l'usufruit
est dorénavant imposé à l'impôt sur le revenu. Difficile dans ces conditions de dire que l'on a
cherché à éluder l'impôt. Au plan patrimonial, le démembrement se justifie surtout par la volonté du
dirigeant de préparer au mieux sa retraite. Le complément de revenus procuré par les loyers ne pourrait
pas être obtenu si l'immeuble était resté détenu par la société exploitante. Le cas échéant, le revenu
procuré par la cession de l'usufruit temporaire peut aussi permettre au chef d'entreprise de restructurer
sa dette, de placer les liquidités en vue de préparer sa retraite ou de payer les droits de donation en cas
de transmission du patrimoine aux enfants.
Pour autant, des précautions s'imposent suite à plusieurs avis du Comité de l'abus de droit fiscal (CADF).
Comme nous l'avons vu, il est vivement conseillé que la société qui possède l'usufruit de l'immeuble
détienne par ailleurs la pleine propriété d'autres biens immobiliers mis en location. À défaut, l'administration pourrait considérer que la société n'a pas de fonctionnement réel. Il faut également veiller à faire
vivre juridiquement la société usufruitière et à lui verser régulièrement des dividendes.
Au niveau des motivations économiques, il faut pouvoir démontrer que le démembrement permet
d'améliorer la rentabilité et la capacité d'autofinancement de la société exploitante. Si l'IS augmente,
la capacité d'autofinancement (CAF) augmente également car les amortissements sont des charges
non décaissées.
En cas de doute, un rescrit fiscal pourra utilement être sollicité. Il s'agit de consulter l'administration
fiscale préalablement à la mise en place de l'opération en lui fournissant tous les éléments utiles pour
qu'elle puisse apprécier la véritable portée de l'opération. L'administration est censée avoir donné son
accord tacite si elle n'a pas répondu dans un délai de six mois.
L'abus de droit rampant
Lorsqu'elle invoque l'existence d'un abus de droit, l'administration fiscale doit respecter la procédure prévue à l'article L 64 du
LPF. À défaut, elle prive le contribuable de recourir au Comité de l'abus de droit fiscal (CADF), ce qui peut constituer un vice de
procédure. La procédure n'est toutefois irrégulière que lorsque la théorie de l'abus de droit était le seul moyen juridique permettant de remettre en cause le montage contesté.

B. Acte anormal de gestion
Toute dépense effectuée par une société doit être en principe engagée dans son intérêt propre. À
défaut, cette dépense peut constituer un acte anormal de gestion et ne pas être déductible fiscalement.



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