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CHAPITRE 6 - FISCALITÉ

APPLICABLE AUX PLACEMENTS PATRIMONIAUX

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Droit de préemption du locataire
En cas de projet de vente d'un local à usage commercial ou artisanal par son propriétaire, le locataire, titulaire du bail commercial, dispose d'un droit de préemption ou de préférence qui lui permet d'acquérir lui-même le local mis en vente. Le locataire
dispose d'un délai d'un mois pour se prononcer.

L'acquisition de locaux neufs supporte la TVA au taux de 20 % dans les conditions de droit commun
(les droits de mutation sont alors réduits à 0,715 %).
Pour les locaux anciens (c'est-à-dire achevés depuis plus de cinq ans), la TVA n'est pas due mais les droits
de mutation sont à payer par l'acquéreur à un taux compris entre 5,09 % et 5,80 % selon les départements.
Concernant l'imposition des revenus, deux situations doivent être distinguées :
- si les murs de boutiques sont loués nus, les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus
fonciers dans les conditions de droit commun ;
- si les murs de boutiques sont loués équipés, les revenus issus de la location sont imposés dans la
catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Selon que les recettes annuelles dépassent ou non 70 000 euros, le régime d'imposition sera celui du réel ou celui de la micro-entreprise4.
Avec le régime du réel, dès lors que l'activité est exercée à titre professionnel, les déficits issus
d'une activité BIC peuvent être déduits du revenu global du foyer fiscal.
Attention : si les locaux sont loués équipés, l'amortissement des locaux peut être déduit des recettes mais en
vertu des dispositions de l'article 39 C du CGI, les amortissements ne peuvent pas être à l'origine des déficits
fiscaux5. La partie des amortissements réintégrés à ce titre peut toutefois être déduite ultérieurement6.

A. Application de la TVA sur les loyers
En principe, les locations de locaux professionnels nus ne supportent pas la TVA mais le bailleur peut
opter pour l'assujettissement des loyers à la TVA.
En revanche, la location de locaux professionnels équipés ou aménagés est soumise de plein droit à la
TVA au taux de 20 %. Si les recettes annuelles sont inférieures à 33 200 euros HT, les loueurs sont
dispensés du paiement de la TVA (régime de la franchise en base). Ils peuvent toutefois opter pour
la TVA notamment pour pouvoir déduire la TVA payée lors de l'acquisition des locaux7.

B. Régime des plus-values
Si la cession porte sur des locaux nus, c'est le régime des plus-values immobilières des particuliers qui
s'applique (l'impôt au taux de 19 % est calculé après application d'un abattement qui dépend de la

4.
5.
6.
7.

Avec le régime de la micro-entreprise, le bénéfice taxable est calculé forfaitairement par application d'un abattement
de 50 % sur les recettes annuelles.
Cette règle ne s'applique que pour la détermination du résultat fiscal. Les amortissements restent déductibles au plan
comptable.
En cas de cession des locaux, la partie des amortissements qui n'a pas encore été imputée vient majorer la valeur nette
comptable du bien pour la détermination de la plus-value.
Cette option pour la TVA entraîne automatiquement le renoncement au régime de la micro-entreprise et l'imposition
des bénéfices au régime du réel.



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