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LE

PATRIMOINE DU CHEF D'ENTREPRISE

Si l'activité n'est pas exercée à titre professionnel, les bois et forêts peuvent, sous réserve du respect de
certaines contraintes formelles, bénéficier d'une exonération d'IFI à hauteur de 75 % de leur
valeur1516.

§7. Investissement dans la « pierre papier »
La « pierre papier » est une expression couramment utilisée pour désigner les parts de sociétés qui sont
propriétaires d'immeubles mis en location. Plutôt que d'acheter en direct des immeubles, une
personne peut ainsi investir à travers et par l'intermédiaire d'une société qui détiendra elle-même des
actifs immobiliers. Ces sociétés sont généralement constituées sous forme de SCPI (société civile de
placement immobilier) qui sont les véhicules juridiques permettant de rassembler l'argent des investisseurs pour les investir dans des actifs immobiliers destinés à être loués.
L'acquisition de parts de SCPI permet ainsi d'investir plus facilement dans la pierre que ne le permet
l'investissement direct. Il est en effet possible d'acquérir des parts de SCPI pour quelques milliers
d'euros seulement et dans des délais relativement courts. L'autre avantage de la pierre papier est la
liquidité : les parts sont généralement cessibles assez facilement sur le marché secondaire.
Les OPCI. Les Organismes de placement collectif immobilier ont été créés en 2005 pour remplacer
progressivement les SCPI. Ils sont plus diversifiés que les SCPI17.
La souscription de parts d'OPCI sur le marché secondaire est soumise au paiement du droit de 5 %.
Lorsque les parts sont souscrites à l'émission, le prix des parts intègre généralement les droits d'acquisition. Au même titre que l'immobilier détenu en direct, les OPCI et SCPI sont pris en compte dans le
calcul de l'IFI à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens immobiliers.
Il existe deux catégories d'OPCI :
- Les FPI (fonds de placement immobilier)
Ce sont des organismes de placement collectifs immobiliers qui ont vocation à être investis dans des
actifs immobiliers. Les revenus qui en sont issus sont imposés entre les mains des associés à l'impôt sur
le revenu dans la catégorie des revenus fonciers (le régime du micro-foncier peut être appliqué). Les
gains en capital relèvent du régime des plus-values immobilières des particuliers. Toutefois, lorsque
les FPI ont pour activité la location de logements meublés, les revenus sont imposés dans la catégorie
des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).
- Les SPPICAV (sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable)
Il s'agit de sociétés qui prennent la forme juridique de la société anonyme et qui investissent dans
l'acquisition de parts de sociétés non cotées possédant une majorité d'actifs immobiliers et de parts de
sociétés foncières cotées. Le régime fiscal diffère de celui des FPI car les gains qui proviennent de ces
fonds sont imposés selon le régime des plus-values mobilières. Les dividendes versés sont fiscalisés à
l'impôt sur le revenu mais l'abattement de 40 % ne s'applique pas. Au regard de l'IFI, les parts
de SCPI sont à déclarer pour leur valeur vénale au 1er janvier de l'année d'imposition.
15. CGI, art. 885 H.
16. Le respect de ces contraintes formelles permet également de bénéficier d'une exonération des droits de donation et de
succession à hauteur de 75 % de la valeur des biens transmis. Sous certaines conditions, l'abattement de 75 % prévu à
l'article 787 B du CGI peut également être appliqué.
17. Ils doivent en effet investir entre 60 % et 90 % dans des actifs immobiliers, 10 % dans des actifs liquides et le solde en
valeurs mobilières.



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