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152 Cours de Droit des biens
267 - Contentieux de la mitoyenneté. Présomptions. Il peut être
utile de démontrer qu'un mur existant est privatif ou est mitoyen :
- pour savoir s'il a été construit au bon endroit ;
- pour éviter d'avoir à payer une indemnité pour s'y adosser ;
- ou à l'inverse, pour éviter d'avoir à payer pour son entretien.
À défaut de titre, le Code civil, reprenant les anciennes coutumes, pose des
présomptions simples de mitoyenneté. Dans les villes et les campagnes,
tout mur séparatif entre bâtiments jusqu'àl'héberge (niveau où des bâtiments
partageant un mur se séparent), tout mur séparatif entre cours et
jardins, et même entre enclos dans les champs, est ainsi présumé mitoyen
(art. 653). Il en va de même d'une clôture ou d'un fossé qui sépare des
héritages, sauf si un seul des héritages est en état de clôture (art. 666).
Les articles 654 et 666 du Code civil posent des indices de non-mitoyenneté, de
nature à renverser la présomption : il en va ainsi d'un chaperon sur le mur qui
ne ferait écouler l'eau que vers un seul fonds, et qui laisse à penser que le mur
appartient exclusivement au propriétaire de ce fonds. Si l'eau s'écoule de
chaque côté, c'est une marque de mitoyenneté. De même, s'il y a des corbeaux
(éléments d'architecture saillants et soutenant une structure extérieure) de
chaque côté du mur, il y a mitoyenneté, tandis que s'il n'y a des corbeaux que
d'un côté, il y a propriété unique (art. 654). Pour les fossés, c'est le rejet de la
terre qui sert de marque (art. 666).
268 - Perte de la mitoyenneté par abandon. La mitoyenneté est une
copropriété perpétuelle et sans partage possible (comp., en cas d'indivision,
infra, nº 530). Mais il est possible pour un copropriétaire d'abandonner
la mitoyenneté, notamment pour ne pas en subir les charges d'entretien,
à la condition évidemment qu'il n'utilise pas le mur pour soutenir
une construction ou que le fossé ne serve pas habituellement à l'écoulement
de ses eaux - dans ce cas, l'abandon ne lui serait pas permis
(C. civ., art. 656 et 667). L'abandon de la mitoyenneté du mur rend le
mur privatif pour le voisin, et conduit à l'abandon de la partie de terrain
sur lequel est construit le mur ou la clôture.
SECTION 2 Les relations entre propriétaires voisins
269 - Lacunes du Code. Le Code de 1804 a fait figurer, à l'article 651,
l'idée que « la loi assujettit les propriétaires à différentes obligations l'un à
l'égard de l'autre, indépendamment de toute convention ». C'était là une
maigre concession à la question des relations entre voisins, et c'était surtout
une annonce des quelques servitudes et de la mitoyenneté survivant à
la Révolution française. La question de relations non plus entre propriété
mais entre propriétaires est donc restée largement ignorée du Code civil...

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