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de fait une partie de terrain, et jouant sur l'incertitude du procès pour
négocier un rachat forcé au propriétaire victime) conduisit sans doute la
jurisprudence à revenir sur cette interprétation, qui était au demeurant
théoriquement contestable. Il est désormais acquis que l'article 555 du
Code civil régissant la construction sur le terrain d'autrui ne trouve pas
application lorsqu'un constructeur étend ses ouvrages au-delà des limites
de son terrain (v. Cass. 3e
5 déc. 2001, nº 00-13077).
civ., 26 juin 1979, nº 78-10567 ; Cass. 3e
civ.,
En théorie, la légitimité du droit d'accession à régir la situation était douteuse :
elle ne concernait, par hypothèse, que la partie de la construction qui
« dépasse » sur la propriété d'autrui. Or, c'était raisonner sur une accession
en ne songeant qu'à la matière (une partie de la construction d'un propriétaire
s'unissant au sol appartenant à un autre), alors que l'accession régit fondamentalement
l'union de deux choses, l'une accessoire, l'autre principale, pour former
un bien unique (une maison construite sur un terrain, pour donner un terrain
construit). Or, une partie d'ouvrage, souvent un bout de mur porteur, n'est
pas en soi une chose ou un bien ; elle n'a aucune utilité pour le propriétaire du
terrain auquel elle s'unit (Zenati F., RTD civ. 1991, p. 561 et s.). Les règles d'indemnisation
prévues par l'article 555 du Code civil et inspirées de l'enrichissement
sans cause n'étaient guère adaptées pour régler les litiges nés d'un
empiétement.
295 - Analogie avec une expropriation « de fait ». Le voisin victime
de l'empiétement est dans une situation comparable à celle qui aurait été la
sienne s'il avait fait l'objet de l'exécution d'une expropriation illégale :
dépossédé, de fait, de la bande de terrain, il se trouve comme exproprié
pour une cause d'utilité privée (celle du voisin constructeur) et sans
indemnité, évidemment. Bien sûr, il n'est pas exact de dire qu'il y a techniquement
expropriation : il n'y a ici ni autorité expropriante, ni cause
d'expropriation, et les juges en ont évidemment conscience. Mais le raisonnement
tenu est que si aucune action n'était accordée au propriétaire
victime pour s'opposer à l'empiétement, cela reviendrait à permettre, de
fait, un résultat juridique analogue à celui résultant d'une expropriation
sans titre, pour un intérêt privé et sans indemnité. C'est donc par analogie
avec la prohibition de l'expropriation pour cause d'utilité privée de l'article
545 du Code civil que les juges judiciaires raisonnent en matière d'empiétement
; et c'est avec ce puissant visa de l'article 545 du Code civil que
la Cour de cassation statue depuis la fin du XX
e siècle sur la question.
De fait, en réalisant l'empiétement, le voisin propriétaire de la construction est
en situation d'appropriation de la partie du fonds sur laquelle il empiète. En
effet, le propriétaire victime n'exerce plus, par hypothèse, d'actes de jouissance
ou de possession sur la partie concernée, tandis que le constructeur, à l'inverse,
jouit pleinement de sa construction, y compris sur la partie qui se trouve sur le
terrain d'autrui. Dès lors, le temps passant, il se peut que le constructeur
devienne propriétaire de la bande de terrain ainsi possédée sur le fonds d'autrui
: c'est l'« usucapion trentenaire », qui vient sécuriser légalement les
Chapitre 5 - Le voisinage
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