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204 Cours de Droit des biens
C Un lien entre deux immeubles
358 - Lien accessoire. Plusieurs articles évoquent le « propriétaire du
fonds débiteur de la servitude » (C. civ., art. 701, 702 et 705), tandis que
l'article 705 ou même l'article 637 évoquent le fonds « à qui la servitude
est due ». Si l'image doit être prise avec précaution - car indirectement,
ce sont bien les propriétaires des immeubles dominant ou servant qui
sont visés (v. supra,nos
354 et 357) -,il n'en demeure pas moins que la
servitude apparaît comme un lien juridique entre deux propriétés immobilières.
Elle en tire, d'abord, un caractère accessoire, ce qui signifie qu'elle
est un droit supplémentaire à la propriété du fonds dominant, tout comme
elle est une charge supplémentaire à la propriété du fonds servant. La servitude
vient donc améliorer ou amoindrir, suivant le fonds d'où l'on se
place, des droits de propriété existants et qui pourraient, au demeurant,
parfaitement exister sans elle. La servitude, au contraire, ne peut pas exister
sans les deux fonds qu'elle relie : « accessoire », elle ne peut pas exister
sans les propriétés dominante et servante qu'elle vient rehausser ou
amoindrir, et qui sont le « principal ». Le caractère accessoire de la servitude
conduit à l'application, à son endroit, de l'adage accessorium sequitur
principale :l'accessoire suit le principal, en ce sens qu'elle en suit le sort.
Il faut toutefois faire attention aux raccourcis de langage : la servitude a un
caractère accessoire, car elle est l'accessoire des deux propriétés qu'elle
relie, celle qu'elle sert et celle qu'elle charge ; mais ce n'est pas un « droit
réel accessoire » au sens où on l'entend traditionnellement (v. supra, nº 44).
Elle constitue un droit réel principal, en ce sens qu'elle donne accès à une utilité
concrète d'une chose.
Sur les conséquences associées au caractère accessoire de la servitude (vocation
à la perpétuité de la servitude et transfert avec la propriété des fonds dominant
et servant), v. infra,nos
380 et s.
359 - Caractère indivisible de la servitude. Le lien de servitude porte
sur les immeubles, de sorte que lorsque l'un d'eux est divisé, la servitude
dont il bénéficie ou qui le grève, elle, ne se divise pas : elle se démultiplie
pour frapper pareillement chaque immeuble issu de la division (v. pour la
division du fonds servant, C. civ., art. 700).
Si l'on envisage, par exemple, une servitude de non-construction stipulée au
profit d'un immeuble et à la charge d'un autre, le propriétaire du fonds servant
n'a ainsi pas le droit de construire sur son terrain. Que se passe-t-il si l'immeuble
servant est divisé en deux, chaque terrain étant vendu à deux nouveaux
propriétaires ? L'un des deux doit-il supporter la servitude ? La servitude disparaît-elle
? La réponse est négative dans les deux cas : dès lors que la servitude
portait bien sur tout l'immeuble servant, la servitude demeure et ne se divise
pas, elle se reporte indistinctement sur les deux nouveaux immeubles issus de
la division du fonds servant. Il en va de même lorsque, activement, c'est le fonds
dominant qui est divisé : dans ce cas, la servitude bénéficie indivisiblement aux

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