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366 - Quelques illustrations. La jurisprudence a de l'utilité et de
l'usage une compréhension souple : toute utilité de l'immeuble peut donc
être érigée en servitude :
- le passage sur le fonds d'autrui, qu'il soit nécessaire ou de simple
confort ;
- le prélèvement d'une ressource (puisage de l'eau, prélèvement de bois de
chauffe) ;
- le fait de construire, érigé en servitude de non-construction (non ædificandi)
ou de non-construction au-delà d'une certaine hauteur (non
altius tolendi);
- la vue (le fait qu'une fenêtre ou un balcon permettent de voir sur le
fonds voisin) ou le jour (fenêtre laissant passer la lumière depuis le
fonds voisin sans permettre d'y voir) ;
- l'écoulement des eaux...
Il faut seulement que l'utilité de la servitude soit bien immobilière, qu'elle
soit due par l'« héritage » et bénéficie à l'autre « héritage », ce qui exclut les
utilités qui, pour être en lien avec l'immeuble, bénéficient avant tout à la
personne, propriétaire ou non (ex. : droit de chasse, v. supra, nº 356).
La jurisprudence a aussi interdit qu'une servitude conduise à empiéter sur le
fonds voisin (v. supra, nº 296) ; mais elle a aussi pu être tolérante sur un empiétement
aérien (corniche d'ornement participant de l'esthétique de l'immeuble et
qui surplombait le fonds d'autrui : Cass. 3e
civ., 12 mars 2008, nº 07-10164).
Dans cet arrêt, l'usage et l'utilité de la servitude étaient ainsi purement esthétiques,
mais elle était une caractéristique de la construction et sa suppression
aurait altéré sa valeur. Comp. avec les arrêts évoqués supra, nº 296.
367 - Servitude interdisant une activité professionnelle. On
connaît, en droit des obligations, l'obligation de non-concurrence, qui
interdit à une personne d'exercer une activité professionnelle : attentatoire
à la liberté d'entreprendre et/ou du travail, elle est sérieusement encadrée
(limitée dans le temps et l'espace, nécessité et proportionnalité, rémunération
pour le travailleur). Peut-on, en matière immobilière, interdire « perpétuellement
» - du fait de la durée des servitudes - à un immeuble d'être
affecté à certaines activités ? La jurisprudence a validé le schéma : l'affectation
du fonds à une activité professionnelle est une utilité de l'immeuble
qui peut être pris pour objet d'une servitude ; ainsi, l'interdiction pour le
fonds d'être utilisé pour telle ou telle activité, dès lors que cela bénéficie à
un autre immeuble appartenant à un autre propriétaire exerçant ladite
activité, est valable (Cass. 3e
civ., 15 juill. 1987, nº 86-11272 ; Cass. 3e
civ.,
24 mars 1993, nº 91-11690), sous réserve que toutes les conditions
Chapitre 7 - Les servitudes
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