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5 juin 1973, nº 72-12323). Dans une telle hypothèse, l'accession se produit également,
mais sans que l'on applique les règles des articles 554 et 555 du Code
civil (le propriétaire ne peut en particulier exiger la démolition, ce que le caractère
exclusif du droit de propriété pourrait cependant conduire à admettre).
C'est alors la théorie des impenses qui s'applique, laquelle doit néanmoins
être repensée à l'aune de la réforme du droit des obligations qui prévoit un système
un peu différent pour les restitutions dues en cas d'anéantissement d'un
contrat (C. civ., art. 1352-5). Selon cette théorie, il faut distinguer trois situations
:
- si les impenses étaient nécessaires, il faut rembourser à l'intéressé le montant
de sa dépense ;
- si les impenses étaient simplement utiles (sans être nécessaires), le remboursement
est limité au montant de la plus-value procuré au bien ;
- quant aux impenses somptuaires ou voluptuaires (ni utiles, ni nécessaires),
elles ne font l'objet d'aucun remboursement (elles ne procurent aucune plusvalue).
La
somme due est évaluée au jour de la restitution (dette de valeur). Ce traitement
réel des impenses ne s'applique toutefois que si la construction, la plantation
ou l'ouvrage n'ont pas été faits sur le terrain d'autrui à la suite d'un
contrat annulé ou résolu. Dans ce cas particulier où le constructeur est l'ancien
ayant cause contractuel du propriétaire du terrain, qui le lui a cédé, les indemnités
consécutives à la disparition du contrat sont régies par le droit des restitutions
(C. civ., art. 1352-5).
454 - Première hypothèse (C. civ., art. 554). La première hypothèse
est celle où le propriétaire de l'immeuble a fait des constructions, plantations
et ouvrages avec des matériaux qui ne lui appartenaient pas. Dans ce
cas, « le propriétaire des matériaux n'a pas le droit de les enlever » (effet de
l'accession), mais le propriétaire de l'immeuble doit « en payer la valeur
estimée à la date du paiement » (dette de valeur) et « il peut aussi être
condamné à des dommages-intérêts, s'il y a lieu » (cas d'une faute).
455 - Deuxième hypothèse (C. civ., art. 555). Dans la deuxième
hypothèse, plus complexe, l'accession est le fait, non du propriétaire,
mais d'un tiers, qui a utilisé des matériaux lui appartenant. L'accession
opère alors au profit du propriétaire, mais il peut « obliger le tiers à les
enlever » (al. 1er
pour obtenir la destruction de la construction (Cass. 1re
), étant précisé que la preuve d'un préjudice est inutile
civ., 13 janv. 1965 :
Bull. civ. I, nº 34). Cela étant, la démolition ne peut être exigée « si les plantations,
constructions et ouvrages ont été faits par un tiers évincé qui n'aurait
pas été condamné, en raison de sa bonne foi, à la restitution des
fruits » (al. 4). Cette formule complexe opère en réalité un renvoi à l'article
550 du Code civil, précédemment étudié (v. supra, nº 429), lequel permet
au possesseur évincé de conserver les fruits de la chose s'il est de
bonne foi. Il faut ainsi comprendre que la démolition aux frais du tiers
ne peut prospérer que s'il n'est pas de bonne foi au sens de ce texte
(Cass. 3e
civ., 15 avr. 2021, nº 20-13649 : « la bonne foi au sens de

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