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celui-ci n'ait consenti à ses dépenses supplémentaires par convention
(al. 2). Enfin, « L'aliénation de la pleine propriété des biens indivis ne
peut être faite sans l'accord de l'usufruitier, sauf le cas où elle est provoquée
par les créanciers habiles à poursuivre la vente » (al. 3).
SECTION 2 Introduction à la copropriété
des immeubles bâtis
554 - Loi du 10juillet 1965. Pendant longtemps, la situation de l'immeuble
bâti appartenant à des propriétaires différents a été régie par le
seul article 664 du Code civil, abrogé depuis 1938 ; le texte envisageait ce
qui existait déjà dans certaines villes, dès le Moyen Âge, à savoir l'empilement
d'appartements privatifs, réglant sommairement la question du gros
œuvre et des escaliers communs. Après une première loi en 1938, le législateur
a complété le régime des immeubles bâtis en copropriété par la loi
nº 65-557 du 10 juillet 1965 et son décret d'application nº 67-223 du
17 mars 1967 (textes non officiellement codifiés mais souvent reproduits
par les éditeurs du Code civil). Ce régime, maintes fois modifié, a subi
une réforme d'envergure en 2018 (L. nº 2018-1021, 23 nov. 2018, dite
« loi ÉLAN») et 2019 (ord. nº 2019-1101, 30 oct. 2019, entrée en vigueur
au 1er
juin 2020).
555 - Champ d'application. La copropriété des immeubles bâtis a un
champ d'application optionnel pour des terrains, aménagements de terrains
communs, qui feraient l'objet de plusieurs droits de propriété privatifs,
ou pour des immeubles bâtis répartis par lots entre plusieurs personnes,
mais dont la destination n'est pas l'habitation (usage professionnel) ;
le statut de la loi de 1965 s'y applique par défaut s'il n'y a pas été dérogé
par la création d'une organisation différente (II de l'article 1er
de la loi de
1965). Mais l'essentiel de l'application de la loi de 1965 vient de son champ
d'ordre public. Le régime issu de la loi de 1965, tel que modifié en 2019, va
en effet s'imposer pour les immeubles bâtis à usage d'habitation en copropriété
: « la présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles
bâtis à usage total ou partiel d'habitation dont la propriété est répartie par
lots entre plusieurs personnes » (art. 1er
, I).
La réforme de 2019 a cantonné le champ d'application impératif aux immeubles
à usage d'habitation : les immeubles à usage professionnel relèvent désormais
du régime supplétif de la loi. En pratique, beaucoup d'immeubles bâtis à usage
professionnel relèvent encore de la loi de 1965, la modification législative permettant
d'y déroger étant très récente. Le champ optionnel de la loi de 1965
(art. 1er
, II) suppose par ailleurs que l'immeuble en commun relève d'une véritable
organisation différente : une seule convention, mettrait-elle en place un
Chapitre 10 - L'indivision 295
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