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296 Cours de Droit des biens
réseau complexe de servitudes, serait insuffisante (Cass. 1re
civ., 12 juin 2018,
nº 17-18705). Il faut une convention « dérogeant expressément » à la loi de
1965 et « mettant en place une organisation dotée de la personnalité morale et
suffisamment structurée pour assurer la gestion de leurs éléments et services
communs » pour que la loi soit également applicable (l'ordonnance de 2019
ayant consacré la jurisprudence).
Un régime particulier, allégé, peut s'appliquer désormais aux petites copropriétés,
au sens des articles 41-8 et suivants de la loi de 1965, tels que rédigés par
l'ordonnance nº 2019-1101 du 30 octobre 2019.
556 - Lot de copropriété. Définition. Le lot de copropriété « comporte
obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes,
lesquelles sont indissociables » (L. nº 65-557, 10 juill. 1965, art. 1er
, I).
Le lot regroupe ainsi deux droits complémentaires. Chaque titulaire de lot
(que l'on appelle par commodité « copropriétaire ») obtient une part dans
les parties communes de l'immeuble, qui concernent ses éléments structurels
(gros œuvre, toiture...) ou d'utilité commune (ascenseur, escalier, local
poubelle, parking extérieur ou souterrain...). Cette part dans les parties
communes est désignée sous le terme de « millièmes » ou de « tantièmes »
(le regroupement de tous les lots formant 100 %). Mais le lot accorde aussi
un droit privatif sur un espace au sein de l'immeuble (« son » appartement,
local...). Sur les parties communes, la loi établit donc une copropriété
impartageable, qui durera tant qu'il ne sera pas mis fin au statut (si cela
est possible, v. supra, nº 555) ou que les lots ne seront pas devenus la propriété
d'une seule et même personne.
La loi précise, à la suite de la jurisprudence, que le lot de copropriété peut être
un lot transitoire, qui doit obligatoirement figurer dans le règlement de copropriété,
c'est-à-dire le texte de la copropriété équivalent aux statuts d'une
société. « Il est alors formé d'une partie privative constituée d'un droit de construire
précisément défini quant aux constructions qu'il permet de réaliser sur
une surface déterminée du sol, et d'une quote-part de parties communes correspondante
» (art. 1er
, I).
557 - Lot de copropriété. Nature et difficultés. La nature juridique
du lot est d'être un bien immeuble par nature (Cass. 3e
civ., 15 nov. 1989,
nº 87-18188). Avant 2004, du fait de l'existence de parties communes, la
jurisprudence s'opposait à la création d'une servitude entre deux lots. La
solution est désormais inverse, tant que la servitude pèse et bénéficie à des
parties privatives de lots différents (v. Cass. 3e
civ., 30 juin 2004, nº 0311562).
La règle selon laquelle nul ne peut asservir sa propre chose -
nemini res sua servit (v. supra, nº 369) - interdit la servitude sur ou au
profit d'une partie commune, puisque le propriétaire de l'un des fonds
serait aussi copropriétaire - au moins en partie, du fait de la copropriété
- de l'autre fonds.
La figure du droit de jouissance spéciale (sur lequel v. supra,nos
342 et s.), qui
peut porter sur une partie privative d'un lot ou une partie commune de

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