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électronique (L. nº 65-557, 10 juill. 1965, art. 17-1 A). Le contentieux reste
important, malgré la courte prescription de 2 mois contre la décision d'assemblée
générale une fois celle-ci notifiée, l'action n'étant ouverte qu'au copropriétaire
absent (et non représenté) ou opposant (ayant voté contre la résolution
qu'il attaque) : L. nº 65-557, 10 juill. 1965, art. 42, al. 2. Les actions personnelles
sont sinon quinquennales (renvoi au droit commun par l'article 42, alinéa 1er
), et
les actions réelles (ex. : démolition d'une construction illégale par un copropriétaire)
sont soumises, aussi, au droit commun.
L'activité de syndic peut être bénévole ; mais elle est bien plus souvent exercée
par un professionnel de l'immeuble, titulaire d'un mandat « loi Hoguet »
(L. nº 70-9, 2 janv. 1970). Le syndic est alors professionnel, rémunéré, et relève
du contrat type prévu par la loi.
560 - Charges. L'article 10 de la loi de 1965, relatif à la répartition des
charges, distingue deux grandes catégories de charges. Une première catégorie
concerne les « charges relatives à la conservation, à l'entretien et à
l'administration des parties communes, générales et spéciales » et la cotisation
à verser « au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 » (L. nº 65557,
10 juill. 1965, art. 10, al. 2). Ces charges sont réparties entre tous les
copropriétaires « proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives
comprises dans leurs lots », c'est-à-dire selon les tantièmes de
copropriété - avec une particularité pour les charges spéciales, correspondant
à des parties communes spéciales (celles « affectées à l'usage et à l'utilité
de plusieurs copropriétaires » : L. nº 65-557, 10 juill. 1965, art. 6-2), qui
sont indissociables de charges spéciales et de tantièmes de copropriété spéciaux
(v. également Cass. 3e
civ., 8 juin 2011, nº 10-15551). Mais une
seconde catégorie de charges existe également : celles « entraînées par les
services collectifs et les éléments d'équipement commun » (ex. : ascenseurs,
interphones). La répartition des charges dans le règlement de copropriété
doit cette fois-ci se faire « en fonction de l'utilité objective que ces services
et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne
sont pas individualisées » (ex. : les propriétaires des lots du rez-de-chaussée
n'ont pas à payer autant de charges d'ascenseur - qui ne leur sert qu'à aller
et revenir du sous-sol - que les titulaires des lots du 5e
étage...).
561 - Droits privatifs des copropriétaires. Outre le droit d'user et
jouir de son lot conformément au règlement de copropriété, un copropriétaire
peut agir seul contre un tiers pour défendre sa partie privative
(L. nº 65-557, 10 juill. 1965, art. 9 et 15, al. 2), mais aussi pour le respect
du règlement de copropriété, même si sa violation par un autre copropriétaire
ne lui cause aucun préjudice personnel (jurisprudence constante au
regard de l'article 15, alinéa 1er
de la loi de 1965 ; v. par ex. Cass. 3e
civ.,
12 sept. 2019, nº 18-11922). Le copropriétaire ne peut pas disposer de l'immeuble
mais peut librement disposer de son lot ; le syndicat de copropriété
dispose toutefois, entre autres, d'un privilège légal pour se faire payer sur
Chapitre 10 - L'indivision 299

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