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80 Cours de Droit des biens
Code, forme ainsi le titre II (art. 544 et s.), suivi, en titre III, du droit d'usufruit
(art. 578 et s.) ainsi que du droit d'usage et du droit d'habitation, qui
en sont des diminutifs (art. 625 et s.), pour finir dans un titre IV avec les
servitudes entre immeubles (art. 637 et s.). Cette présentation permet de
sous-distinguer, au sein des droits réels, deux grandes catégories : le droit
réel sur sa propre chose (propriété) se distingue en effet des droits réels,
qui portent sur la propriété d'autrui (usufruit, servitude, usage...) ; ces derniers
constituent ainsi des limites au droit de propriété d'une autre personne,
de sorte qu'ils ne suivent pas le même régime que la liberté de principe
sur une chose qu'offre le droit de propriété.
Un titre V du Code civil, ajouté en 2011, présente dans un article 710-1 quelques
règles relatives à la publicité foncière - applicables à l'opposabilité des transferts
de droits immobiliers.
135 - Numerus clausus des droits réels ? La présentation du Code
pose de longue date la question de l'existence d'un numerus clausus des
droits réels principaux ou, à défaut, de la possibilité de créer des droits
non prévus par les textes. En faveur du numerus clausus, on a fait valoir
plusieurs arguments :
- la tournure restrictive de l'article 543, qui paraît limiter à trois types les
droits susceptibles d'exister sur une chose (sur le texte, v. infra, nº 299) ;
- la volonté du législateur, qui aurait souhaité rompre avec le droit féodal,
lequel admettait toutes sortes de droits réels sur des choses au détriment
d'une propriété pleine et entière (v. supra, nº 45) ;
- les risques que de tels droits nouveaux feraient peser pour la sécurité
juridique compte tenu de l'indétermination de leur régime (sur laquelle,
v. infra, nº 346) ;
- plus généralement, les difficultés qu'il y aurait à les publier à la publicité
foncière (en matière immobilière) compte tenu de leur caractère atypique
(v. infra, nº 157).
136 - Liberté dans la création de droits réels ? En sens inverse, on a
pu faire valoir :
- que l'article 543 ne serait qu'un texte d'annonce (des titres suivants du
Code) sans portée normative (il n'évoque d'ailleurs pas un certain nombre
de droits réels reconnus, telles l'hypothèque ou l'emphytéose) ;
- qu'il existe un besoin d'admission de nouveaux droits réels qui se traduit
déjà, dans la loi ou la jurisprudence, par la reconnaissance de droits spécifiques
(v. infra, nº 344) ;
- qu'il suffirait de limiter les nouveaux droits réels dans leur étendue et/ou
leur durée pour empêcher qu'ils menacent excessivement le droit de propriété
(comp. infra, nº 347) et que la jurisprudence ou la loi pourraient
venir préciser le régime de ces droits (notamment en transposant le
régime de ceux dont ils sont proches : v. infra, nº 346), dont la publicité

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