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92 Cours de Droit des biens
régime juridique a deux causes. Pour partie, elle s'explique par l'existence
d'une différence physique entre les meubles et les immeubles (1). Pour une
autre partie, elle s'explique par la différence économique qui, dans l'esprit
du législateur, les oppose (2).
Avant la révolution, la distinction des meubles et des immeubles avait également
une dimension politique (l'immeuble donnait des pouvoirs régaliens aux
seigneurs) et familiale (la famille du propriétaire disposait d'un certain nombre
de droits relativement à l'immeuble : approbation parentale nécessaire pour la
vente de l'immeuble, retrait lignager qui permettait à la famille d'évincer un
acquéreur, réserve successorale protégeant la famille contre les legs faits à
des étrangers, droit de retour aux collatéraux maternels ou paternels en cas
de décès d'un propriétaire sans descendance). Avec le Code civil, cette double
dimension de l'immeuble s'est trouvée en grande partie effacée.
1 Une différence physique
156 - Fixité de l'immeuble. La distinction des meubles et des immeubles
repose en grande partie sur un critère matériel (v. supra, nº 151 et
infra,nos
169 et 180), qui confère à l'immeuble une certaine fixité. L'immeuble
est ainsi localisable dans l'espace, tandis que le meuble (corporel,
en tout cas) est susceptible d'un déplacement matériel tant sur le territoire
français qu'àl'étranger. Cette fixité de l'immeuble explique certains traits
de son régime que l'on ne retrouve pas dans celui des meubles.
La fixité de l'immeuble s'apprécie à l'échelle de l'homme. On fait ainsi abstraction
de la rotation de la Terre ou du déplacement des plaques terrestres. Cela
étant, cette fixité doit être relativisée en ce sens que des fractions d'un
immeuble peuvent en être détachées (v. infra, nº 171). Ces détachements laissent
néanmoins toujours subsister le reste de l'immeuble.
157 - Publicité des opérations relatives à un immeuble. La fixité des
immeubles a rendu plus aisé l'établissement d'un système de publicité des
opérations qui les concernent. Les mutations et constitutions de droits
réels sont ainsi publiées sur un fichier immobilier tenu par les services de
la publicité foncière du lieu de situation de l'immeuble (cf. le célèbre décret
nº 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière). Une
fois vaincues les résistances politiques, il a été techniquement possible de
créer et tenir un registre relatif aux immeubles que l'on peut, compte tenu
de leur fixité, localiser dans l'espace. Pour les meubles, les choses se présentent
différemment, puisqu'ils peuvent, par construction, être déplacés,
ce qui rend leur localisation plus compliquée et pose des problèmes de
droit international privé (tels que le problèm dit « du conflit mobile »).
Ces difficultés n'interdisent pas de manière absolue la mise en place de registres
en matière mobilière, qui peuvent tout à fait être instaurés lorsque cela
apparaît opportun, notamment compte tenu de la valeur des meubles concernés
(ex. : registre des véhicules automobiles). Ces registres présentent cependant

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