Amphi LMD - Cours de droit des biens - 1re - 97

1 L'immeuble par nature
169 - Présentation. C'est à propos des immeubles par nature que l'idée
de fixité est la plus prégnante. Constitue en effet un immeuble par nature
le sol et ce qui s'y fond par incorporation. L'article 518 du Code civil
énonce ainsi que « Les fonds de terre et les bâtiments sont immeubles
par leur nature ». Les textes suivants déclinent cette idée en précisant que
sont également immeubles par nature les éléments incorporés à bâtiment
(not. les tuyaux : v. art. 523) ou à la terre (not. les plantes et les arbres tant
qu'ils ne sont pas détachés : v. art. 520 et 521).
Ainsi envisagé, l'immeuble par nature est un bien corporel. Une autre analyse y
voit cependant un bien incorporel. L'immeuble ne serait pas constitué de la
terre et de ce qui y est incorporé, mais, plus abstraitement, il serait une fraction
géométrique et déterminée de la surface terrestre (R. Savatier), voire un cône,
qui a pour sommet le centre de la Terre et qui s'étendrait, en passant par
l'écorce terrestre, jusqu'au ciel (W. Dross).
Dans le Code, l'immeuble par nature est parfois dénommé « héritage » (v. par
ex. C. civ., art. 647 : « Tout propriétaire peut clore son héritage [...] »). L'expression
est ambiguë et sème la confusion (avec l'« héritage » au sens du droit des
successions).
170 - Incorporation. Tout bien incorporé dans un immeuble devient
lui-même immeuble par contamination. Le sol transmet à chaque élément
incorporé sa nature, en même temps qu'il s'unit à lui pour ne former
qu'un seul et unique bien composé des éléments agrégés (sur le jeu de la
convention contraire, v. infra, nº 241). Ce constat pose alors la question
des critères de l'incorporation : quand peut-on dire qu'un bien a été intégré
à un immeuble pour en devenir une partie et acquérir, par contamination,
la qualification d'immeuble ? La jurisprudence est hésitante sur cette
question. Elle paraît néanmoins faire prévaloir le critère de l'indissociabilité
: sont incorporés à un immeuble les biens qui lui sont rattachés d'une
manière telle qu'ils se trouvent « indissociablement liés à l'immeuble et ne
p [euvent] être enlevés sans porter atteinte à son intégrité » (Cass. 3e
civ.,
23 janv. 2002, nº 99-18102, à propos de convecteurs électriques ; comp.
Cass. com., 1er
févr. 1984, nº 82-15900, à propos de serres démontables
pourtant qualifiées d'immeubles par nature).
171 - Détachement. De la même manière qu'un bien devient
immeuble par nature du fait de son incorporation à un immeuble, le détachement
d'une fraction d'un immeuble lui restitue sa nature mobilière.
S'agissant des végétaux, le Code énonce lui-même que « Dès que les grains
sont coupés et les fruits détachés, quoique non enlevés, ils sont meubles. Si
une partie seulement de la récolte est coupée, cette partie seule est
meuble » (C. civ., art. 520, al. 2 et 3). De même, « Les matériaux provenant
de la démolition d'un édifice, ceux assemblés pour en construire un
Chapitre 3 - Les classifications
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