Mémentos - Droit bancaire - 1re - 226

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MÉMENTOS - DROIT BANCAIRE

rétroactivement (C. consom., art. L. 313-38). L'emprunteur doit alors rembourser la totalité des sommes que le prêteur lui aurait déjà effectivement versées43.
671. D'autre part, le contrat financé est sous la subordination du crédit immobilier. En effet, le contrat financé est formé sous condition suspensive de l'obtention du
prêt (C. consom., art. L. 313-41). Un délai minimum de 1 mois est laissé afin de l'obtenir.
S'il n'y parvient pas, le vendeur ou le prestataire doit lui rembourser l'acompte que
l'emprunteur lui aurait versé.

3) L'exécution du contrat
a) Le remboursement anticipé
672. L'emprunteur peut décider de rembourser une partie ou la totalité de son crédit
immobilier. Cette faculté de remboursement anticipé est étroitement encadrée. Le législateur cherche à concilier des intérêts antagonistes :
- d'une part, les intérêts de l'emprunteur, susceptible de bénéficier d'une rentrée
d'argent permettant de rembourser plus rapidement son prêt ;
- d'autre part, ceux de l'établissement de crédit, pour lequel le remboursement anticipé induit un manque à gagner, puisqu'il recevra moins d'intérêts que ceux
attendus.
En fonction des contrats, le remboursement anticipé peut être gratuit ou bien assorti
d'une indemnité. Cette indemnité est plafonnée (C. consom., R. 313-25).
Dans le cas d'un remboursement partiel, il peut choisir la somme qu'il peut affecter à ce
remboursement. Cependant, le contrat peut interdire les remboursements égaux ou
inférieurs à 10 % du montant initial du prêt, sauf s'il s'agit de son solde (C. consom.,
art. L. 313-47).

b) La défaillance de l'emprunteur
673. La défaillance de l'emprunteur fait l'objet de règles proches de celles relatives au
crédit à la consommation. Le prêteur dispose de deux options :
- soit il demande la déchéance du terme. Il peut alors exiger le remboursement du
capital restant dû (CRD), ainsi que le paiement des intérêts échus (C. consom., art.
L. 313-51). Il peut aussi exiger une indemnité dépendant de la durée du prêt restant
à courir, et plafonnée à 7 % du CRD et des intérêts échus non versés (C. consom.,
art. R. 313-28) ; cette indemnité correspond à une clause pénale au sens de
l'article 1231-5 du Code civil ;
- soit il renonce à demander la déchéance du terme. Dans ce cas, il peut majorer le
taux d'intérêt que l'emprunteur aura à payer jusqu'à la reprise des paiements aux
échéances normales (C. consom., art. L. 313-50 et R. 313-26).
674. Par ailleurs, le droit des sûretés vient s'appliquer. En effet, le plus souvent, la
banque demande à son client de constituer une hypothèque sur le bien, ou d'obtenir
un cautionnement. Le droit des assurances intervient également, car la banque fait
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43. Il s'agit là d'une situation de caducité, telle qu'elle est prévue en droit commun : C. civ., art. 1186 et
1187.
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