Professions immobilières - Responsabilité des constructeurs - 1re - 21

Chapitre 1

LES CONDITIONS DU DROIT SPÉCIAL DE
LA RESPONSABILITÉ DES CONSTRUCTEURS

8. Le Législateur a créé trois régimes très efficaces pour engager la responsabilité des constructeurs et assurer une réparation pérenne et rapide des désordres causés par les travaux. La responsabilité décennale repose sur une présomption de faute dont le constructeur ne pourra s'exonérer
qu'en invoquant la cause étrangère, si rarement admise que certains parlent de garantie décennale.
Les deux autres régimes de responsabilité sont des garanties, il n'est donc pas possible pour le
constructeur de s'exonérer.
Malgré cela, ces régimes de responsabilité n'ont pas vocation à couvrir tous les désordres et ce,
pour une durée illimitée. Il existe des conditions, certes interprétées de façon extensive par la
jurisprudence, mais il existe, encore, à cette heure, des conditions.
Il est possible de regrouper ces conditions en deux catégories :
- les conditions tenant aux personnes ;
- les conditions tenant aux dommages.

I. Les conditions tenant aux personnes
9. Le droit spécial de la responsabilité des constructeurs est un régime d'ordre contractuel1. L'affrontement est binaire entre les deux catégories de parties au contrat. Il y a, d'un côté, le maître
d'ouvrage et, de l'autre, le constructeur. Reste à savoir ce que chacune de ces catégories recouvre. Seront ainsi distingués les créanciers des débiteurs du droit spécial de la responsabilité
des constructeurs.

A. LES CRÉANCIERS
10. L'affaire se présente simplement. L'article 1792 du Code civil dispose très explicitement que
le constructeur est responsable envers le maître d'ouvrage ou (et non pas et) l'acquéreur de l'ouvrage. L'action est donc liée à la chose et se transmet avec celle-ci. Autrement dit, les acquéreurs
successifs de l'ouvrage prennent, tour à tour, la qualité de bénéficiaire des garanties. Aussi louable
soit cette finalité, il reste à entrer dans le détail de cette articulation a priori simple entre, d'une
part, le maître d'ouvrage et, d'autre part, l'acquéreur de l'ouvrage.

1 Pour une illustration récente, v. CE, 9 mars 2018, n° 406205.

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