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LE DROIT SPÉCIAL DE LA RESPONSABILITÉ DES CONSTRUCTEURS
Il convient, en premier lieu, de distinguer selon que le désordre affecte les parties privatives ou les
parties communes. Si le dommage affecte uniquement les parties communes, le Lecteur pourrait
penser que seul le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir. Ce serait trop simple. Là encore,
la Haute juridiction applique les principes du droit commun et considère que si le copropriétaire
justifie d'un préjudice direct, légitime et personnel, il peut agir également8. Il en va ainsi lorsqu'il
subit, par exemple, un préjudice de jouissance du fait du désordre aux parties communes. Inversement, le Lecteur pourrait penser que seul le copropriétaire pourrait agir lorsque le désordre affecte
une partie privative. Là encore, ce n'est pas le cas et ce, dans plusieurs hypothèses.
D'abord lorsque le désordre qui affecte la partie privative trouve son origine dans une partie
commune9.
Ensuite, lorsque l'étendue des désordres leur confère un caractère collectif10.
Encore, lorsque le désordre affecte ET les parties privatives ET les parties communes.
Enfin, lorsque la communauté des copropriétaires subit un préjudice direct, légitime et personnel
du fait du désordre à la partie privative.
19. L'action du syndicat des copropriétaires, même si elle est régularisable en cours d'instance,
n'est pas facile à mettre en œuvre, ce qui paraît contraignant et, surtout, dangereux pour des copropriétaires qui agissent, souvent, en fin de délai décennal. L'article 55 du décret n° 67-223 du
17 mars 1967 énonce que « le syndic (qui est le bras armé du syndicat des copropriétaires) ne
peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée
générale ». Il faut donc déjà une assemblée générale extraordinaire ou ordinaire pour autoriser
le syndic à agir en justice. Cette disposition, d'ordre public11, est lourdement sanctionnée par les
juges au moyen de la nullité pour vice de fond12. Mais ce n'est pas tout. Le procès-verbal de l'assemblée générale doit énoncer le contenu exact du mandat donné au syndic c'est-à-dire l'objet de
la demande en justice. Et, curieusement, alors que cette matière connaît des désordres graves et
dont le coût de réparation est souvent très important, la jurisprudence se montre assez sévère. La
délibération de l'assemblée des copropriétaires doit, en effet, impérativement énoncer les désodres
dont il est demandé réparation13.

Exemple de résolution
Résolution n° 17 : Autorisation à donner au syndic sur les procédures juridictionnelles (article 24)
L'Assemblée Générale, après avoir pris connaissance des éléments du différend
qui oppose le Syndicat des copropriétaires à la compagnie d'assurance Aviva,
concernant la prise en charge des travaux de remise en état de l'immeuble pour
remédier aux conséquences de l'épisode de catastrophe naturelle survenu en
2003, et après en avoir délibéré, autorise Sogimco Copropriétés, en sa qualité
de syndic en exercice, à engager les procédures juridictionnelles nécessaires
afin qu'il soit enjoint à la compagnie d'assurance Aviva de garantir la copropriété
du coût desdits travaux ».

8 Cass. 3e civ., 30 juin 1992, n° 90-17640.
9 Cass. 3e civ., 27 janv. 1988, n° 86-13078.
10 Cass. 3e civ., 6 juin 1991, n° 88-16770.
11 Cass. 3e civ., 7 mai 1997 : RDI 1997, p. 491
12 Cass. 3e civ., 19 févr. 2013, n° 11-22588.
13 Cass. 3e civ., 7 mai 2003 : Administrer août/sept. 2003, p. 49 ; Cass. 3e civ., 16 nov. 2004 : JurisData
n° 2004-025699 ; Cass. 3e civ., 7 déc. 2005, n° 04-16153.

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