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MÉMENTOS - DROIT COMMERCIAL ET DES AFFAIRES

commerciaux afin de permettre aux communes de maîtriser leur développement en
veillant au maintien en centre-ville des commerces de proximité. Un décret no 20071827 du 26 décembre 2007 permet de rendre applicable l'article 58 de la loi précitée
en insérant les articles R. 214-1 à R. 214-16 dans le Code de l'urbanisme30. Notamment, il précise que le droit de préemption peut s'exercer à l'occasion de toute aliénation à titre onéreux de fonds commerciaux ou artisanaux ou de baux commerciaux
sauf sur les fonds ou baux compris dans la cession d'une ou plusieurs activités
prévues à l'article L. 626-1 du Code de commerce ou dans un plan de cession visé
aux articles L. 631-22 ou L. 642-1 et suivants du Code de commerce.
Le conseil municipal doit avoir, par délibération motivée, préalablement délimité un périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité, à l'intérieur duquel
s'exerce le droit de préemption en cas d'aliénation des fonds commerciaux ou artisanaux
et des baux commerciaux. À cette fin, à l'intérieur de ce périmètre, toute aliénation de
fonds ou de baux est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite
par le cédant à la commune dans les conditions prévues par le décret. Cette déclaration
précise le prix et les conditions de la cession.
Le droit de préemption est exercé selon les modalités prévues par les articles L. 213-4 à
L. 213-7 du Code de l'urbanisme, étant précisé que le silence de la commune pendant
deux mois à compter de la réception de la déclaration vaut renonciation à l'exercice du
droit de préemption. Le cédant peut alors réaliser la vente aux prix et conditions figurant
dans sa déclaration, auxquels il reste tenu. L'action en nullité se prescrit par cinq ans à
compter de la prise d'effet de la cession.
L'article L. 214-2 du Code de l'urbanisme précise qu'une fois la préemption réalisée, la
commune doit, dans le délai non plus d'un an, mais de deux ans, depuis la loi no 2012387 du 22 mars 2012, à compter de la prise d'effet de la cession rétrocéder le fonds artisanal, le fonds de commerce ou le bail commercial à une entreprise immatriculée au
registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers, en vue d'une exploitation destinée à préserver la diversité de l'activité commerciale et artisanale dans le périmètre concerné. La loi Pinel du 18 juin 2014 modifie l'article L. 214-2 pour permettre
que ce délai puisse être porté à trois ans en cas de location-gérance du fonds. Pendant
le délai, en vertu de l'article L. 145-2 modifié en dernier lieu par la loi Pinel du 18 juin
2014, le bail demeure soumis au statut des baux commerciaux, contrairement aux
dispositions antérieures instituées par la loi PME du 2 août 2005.
L'acte de rétrocession prévoit les conditions dans lesquelles il peut être résilié en cas
d'inexécution par le cessionnaire du cahier des charges. L'acte de rétrocession d'un
fonds de commerce est effectué dans le respect des conditions du statut des baux
commerciaux. La rétrocession d'un bail commercial est subordonnée, à peine de
nullité, à l'accord préalable du bailleur. Cet accord doit figurer dans l'acte de rétrocession. Si le bailleur entend, au contraire, s'opposer au projet de rétrocession, il doit
saisir, en la forme d'un référé, le président du tribunal de grande instance, désormais
dénommé tribunal judiciaire depuis la réforme du Code de procédure civile entrée en
vigueur le 1er janvier 2020, du lieu de situation de l'immeuble et notifier à la commune
sa saisine dans les deux mois suivant la réception du projet d'acte de rétrocession, à
peine d'être considéré comme ayant accepté la rétrocession.
--
30. V. D. 2008, p. 73, obs. Rouquet Y. ; JCP E 2008, Aperçu rap., 32, note Dutrieux D.



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