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MÉMENTOS - DROIT COMMERCIAL ET DES AFFAIRES

« quasi droits réels ». C'est en ce sens que l'exploitant du fonds de commerce titulaire
d'un bail commercial est qualifié de propriétaire du fonds.
Le droit essentiel du locataire d'un bail commercial, appelé preneur, consiste dans le
renouvellement du bail lors de l'échéance du terme légal qu'il peut imposer au bailleur,
sauf si ce dernier lui verse une indemnité dite d'éviction dont le montant peut aller
jusqu'à la valeur marchande du fonds de commerce. Le commerçant preneur est ainsi
assuré d'une stabilité indéfinie dans les lieux. De plus, le loyer et les conditions du bail
sont impérativement réglementés, ce qui réduit la liberté de manœuvre du propriétaire
de l'immeuble lors d'un bail en cours. Toutefois, dans le silence des textes spéciaux, le
droit commun du contrat de louage résultant des articles 1708 et suivants du Code civil
a vocation à s'appliquer.
210. Juridiction compétente en cas de litige - Selon l'article R. 145-23 du Code de
commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé
sont portées devant le président du tribunal de la grande instance, qualifié de « juge
des loyers » alors que les « autres contestations » se rapportant au statut des baux
commerciaux relèvent du tribunal de grande instance lui-même, désormais dénommé
tribunal judiciaire depuis la réforme du Code de procédure civile entrée en vigueur le
1er janvier 2020. La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l'immeuble.
211. La réforme des baux commerciaux par la loi nº 2014-626 du 18 juin 2014
relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises (dite « loi
Pinel ») - Dès 2004, le garde des Sceaux avait mis en place un groupe de travail
chargé de moderniser le statut des baux commerciaux. Les propositions2 figurant
dans le rapport « Pelletier » remis par ce groupe de travail ne modifiaient pas fondamentalement le droit applicable aux baux commerciaux. Elles ne furent pas reprises
par le législateur jusqu'à la loi de modernisation de l'économie (LME) no 2008-776 du
4 août 2008 qui introduit certaines propositions de ce rapport dans son chapitre III,
intitulé « Moderniser le régime des baux commerciaux ». Cependant, la loi LME ne
réforme pas en profondeur le régime des baux commerciaux, le chapitre III ne comportant que huit articles (art. 40 à 47 de la loi). C'est donc une approche ponctuelle qui a
été préférée à une réforme d'ensemble du statut des baux commerciaux, préconisée
en 2004 par le rapport Pelletier, même si la loi LME s'en inspire largement pour les
éléments de droit qu'elle modifie3.
Une réforme des baux commerciaux beaucoup plus profonde a résulté de la loi nº 2014626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises
(dite « loi Pinel »)4 et de son décret d'application nº 2014-1317 du 3 novembre 2014.
Cette dernière réforme affecte les éléments essentiels du statut des baux commerciaux
que constituent les conditions d'application du statut des baux commerciaux (1), ses
--
2.
3.
4.

« Modernisation du statut des baux commerciaux », D. 2004, p. 1437.
Sur les dispositions de la loi « LME » relatives aux baux commerciaux, voir Guével D., « La loi "LME"
du 4 août 2008, et la jouissance entrepreneuriale des biens immobiliers », RLDA, octobre 2008, p. 31
et s.
Sur cette réforme, on lira avec intérêt, Monéger J. et Kenderian F., « Premiers regards sur les dispositions relatives au bail commercial », RTD com. 2014, p. 535 et s. Legris de la Salle S., « Les incidences
de la loi Pinel en matière de baux commerciaux », JCP E 2014, 1371.



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Table des matières de la publication Mémentos - Droit commercial et des affaires - 13e

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