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CHAPITRE 6 - L'exploitation du fonds par son propriétaire

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modalités d'exécution (2), le droit au renouvellement attribué au preneur (3) et ses
modes de cessation (4). Enfin, au titre de l'application dans le temps de la réforme sur
les baux commerciaux, la Cour de cassation5 a jugé que la nouvelle sanction réputant
non écrites les clauses contraires au statut des baux commerciaux, auparavant seulement réputées nulles, ne s'applique pas aux procédures déjà en cours à la date du
20 juin 2014.

1* LES CONDITIONS D'APPLICATION DU STATUT DES BAUX
COMMERCIAUX

212. L'article L. 145-1 du Code de commerce énonce quatre conditions : « les dispositions du présent chapitre s'appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans
lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne soit à un commerçant immatriculé au registre du commerce, soit à un chef d'une entreprise immatriculée au répertoire des métiers (...) ». Ce statut concerne donc aussi bien le fonds de commerce que
le fonds artisanal.
Ces conditions commandent le bénéfice de l'ensemble du statut, mais il s'en ajoute
d'autres pour le bénéfice particulier du droit au renouvellement du bail. De plus, il
existe des cas où le droit au statut est accordé alors que le bénéficiaire n'est pas
commerçant ou artisan. En effet, le bénéfice du statut des baux commerciaux peut être
étendu, soit par la loi, soit par la convention des parties6, à des non-commerçants ne
réunissant pas les conditions légales d'application du statut des baux commerciaux.
213. Inexistence de conditions de forme - Aucune condition de forme n'est requise
pour les baux commerciaux et un simple bail commercial verbal est valable même
s'il risque de soulever des difficultés de preuve. C'est ce qu'il ressort d'un arrêt de la
Cour de cassation du 12 janvier 20117 selon lequel « la conclusion d'un bail commercial suppose l'accord des parties sur la chose et sur le prix et que l'occupation des lieux
non accompagnée du paiement d'un loyer ne peut caractériser l'existence d'un bail
commercial verbal ». En l'occurrence, comme les prétendus locataires ne produisaient
aucun écrit attestant du bail et ne justifiaient du paiement d'aucun loyer, la Cour de
cassation considère que « la cour d'appel a pu déduire de ces seuls motifs que l'existence d'un bail commercial verbal n'était pas établie ».

A - Conditions relatives aux lieux loués
214. Immeuble bâti - « Immeubles ou locaux » : le mot immeuble est pris ici dans son
acception d'immeuble bâti permettant une exploitation commerciale. Cela veut dire
que le statut ne s'applique pas aux terrains nus, non bâtis, ni aux installations
mobiles (chapiteaux de toile dressés sur le parking d'une grande surface, « baraque
--
5.
6.
7.

Cass. 3e civ., 22 juin 2017, nº 16-15010.
Pour les extensions légales et conventionnelles, v. infra, no 222.
Cass. 3e civ., 12 janv. 2011, no 09-16549.



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