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de type Algeco » sans fondation, installée sans autorisation expresse du bailleur sur
terrain loué nu8...), tant qu'elles ne sont pas des immeubles par destination, ni aux
clôtures édifiées sur un terrain nu par le locataire de ce terrain. Par exception, les
terrains nus où une construction doit être édifiée peuvent être loués commercialement
(C. com., art. L. 145-1).
De même, les emplacements variables (par exemple dans une galerie marchande, location de tant de mètres carrés attribués par la direction du centre commercial en fonction
de la place disponible chaque semaine) ne bénéficient pas du statut : la chose louée
n'est pas stable, elle est définie par une des parties qui la fait changer selon sa volonté.
En ce sens, un emplacement de stationnement non délimité qui n'est pas un parking
clos et couvert et qui n'est pas une partie du bâtiment loué n'est pas un local susceptible
de bénéficier du statut des baux commerciaux9. Ou encore les simples vitrines d'exposition, si elles ne sont pas des lieux de vente, ne sont pas susceptibles de bail commercial.
Cependant, à propos d'un emplacement dans lequel était exploité un kiosque à journaux, situé dans le hall d'un immeuble en copropriété, la Cour de cassation10 a estimé
que « l'espace dans lequel M. X. exploitait le fonds de commerce était bien défini, qu'il
n'était aucunement aléatoire ou changeant, qu'il bénéficiait en outre d'une fermeture
avec un rideau métallique et d'une réserve dotée d'une clef et que la position exprimée
par la copropriété lors de la vente du fonds, relative à un possible déplacement, était
fondée sur la contrainte d'éventuels travaux et mentionnait expressément que le
nouvel emplacement serait "retenu en liaison avec l'exploitant" ». En conséquence,
comme cet emplacement était stable, la Cour de cassation a considéré que la cour
d'appel a légalement justifié sa décision en estimant qu'il ne caractérisait pas « un petit
stand mobile » insusceptible de constituer un local. Cette jurisprudence est confirmée
par un arrêt du 20 mars 201411 par lequel la Cour de cassation rejette une question prioritaire de constitutionnalité portant sur la restriction à la liberté d'entreprendre que
constituerait l'application du statut des baux commerciaux aux seuls « locaux ou immeubles » dont la surface d'exploitation ne serait pas « close et couverte ». La Cour de cassation justifie son refus de renvoyer cette question devant le Conseil constitutionnel au
motif « qu'il ne résulte pas d'une jurisprudence constante que l'application de
l'article L. 145-1 du Code de commerce soit soumise à l'exigence d'un local clos et
couvert et qu'en soit exclue une surface d'exploitation si l'emplacement concédé est
stable et permanent ».
L'immeuble doit, en principe, être une propriété privée. Pendant longtemps, la jurisprudence a considéré que le domaine public excluait l'application de la législation sur les
baux commerciaux12. Mais la loi Pinel du 18 juin 2014 a remis en cause cette solution
--
Cass. 3e civ., 22 mars 2018, nº 15-15901.
Cass. 3e civ., 1er juill. 2014, nº 13-17789. Dans le même sens refusant le statut des baux commerciaux
à un emplacement de stand de rôtisserie sur un parking, Cass. 3e civ., 23 juin 2016, nº 14-26003, FSD : JurisData nº 2016-019016.
10. Cass. 3e civ., 1er juin 2010, no 09-65482.
11. Cass. 3e civ., 20 mars 2014, nº 13-24439.
12. Pour un refus d'application du statut à un emplacement dans des halles municipales, CA Dijon,
22 nov. 1994 : JCP 1995, IV, 1501 ; pour un même refus concernant un hangar sur le domaine
public maritime, Cass. 3e civ., 15 nov. 2000 : Dr. & patr., mars 2001, p. 108, no 2783. Dans le même
sens, pour des locaux construits sur le domaine public portuaire, voir Cass. 3e civ., 10 mars 2010,
no 09-12714. Voir plus récemment, Cass. 3e civ., 2 mars 2017, nº 15-11419.
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