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CHAPITRE 6 - L'exploitation du fonds par son propriétaire

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jurisprudentielle en créant un nouvel article L. 2124-32-1du Code général de la propriété
des personnes publiques qui dispose : « Un fonds de commerce peut être exploité sur le
domaine public sous réserve de l'existence d'une clientèle propre. »
215. Locaux monovalents - L'article L. 145-36 du Code de commerce qualifie de
locaux monovalents « les locaux construits en vue d'une seule utilisation ». À ce
premier critère légal, la jurisprudence a ajouté un autre critère consistant dans l'importance et le coût élevé des travaux de transformation des lieux nécessaires à l'exercice
d'autres activités, critère dont la Cour de cassation impose la recherche au juge du
fond même à l'égard des locaux vérifiant le critère légal13. C'est sur le fondement de
ce critère jurisprudentiel du coût élevé et de l'importance des travaux de transformation des locaux pour l'exercice d'autres activités que la Cour de cassation a reconnu
le caractère monovalent d'un grand magasin comme les Galeries Lafayette14 ou d'une
salle de spectacle comme le Bataclan15 malgré la diversité des spectacles qui s'y déroulent (danse, sport, variétés, patinage...).
L'enjeu pour le preneur est de taille puisque la qualification de local monovalent
emporte exclusion des règles du plafonnement du loyer renouvelé en application de
l'article R. 145-10 du Code de commerce selon lequel les locaux monovalents bénéficient d'un régime dérogatoire pour la fixation du loyer, le prix du bail pouvant être fixé
« selon les usages observés dans la branche d'activité »16.

B - Conditions relatives au bail
216. Convention d'occupation précaire - Le titre du commerçant sur les lieux doit
être un bail, et non un droit de copropriété, d'usufruit ou d'usage, ou encore d'un
droit né d'un contrat de crédit-bail immobilier ou d'un contrat administratif17.
Le statut ne s'applique pas non plus aux conventions d'occupation précaire. Comme l'a
rappelé la Cour de cassation dans un arrêt du 9 novembre 200418, la précarité suppose
que soit caractérisée « l'existence de circonstances particulières autre que la seule
volonté des parties ». Cette jurisprudence a fait l'objet d'une consécration par la loi
Pinel du 18 juin 2014 qui institue un nouvel article L. 145-5-1 du Code de commerce
excluant expressément du statut des baux commerciaux les conventions d'occupation
précaires répondant aux caractéristiques définies par la jurisprudence précitée. Ainsi, il
ne peut y avoir de convention d'occupation précaire que si certaines conditions sont
réunies. Il faut que l'occupation des locaux n'ait lieu qu'à raison de circonstances
--
13. V. Cass. 3e civ., 8 mars 2005 : Loyers et copr. 2005, comm. 94, obs. Brault Ph. ; voir aussi, Cass. 3e civ.,
3 nov. 2005 : Loyers et copr. 2005, comm. 225, obs. Brault Ph. admettant la monovalence d'un
camping-caravaning, malgré la présence dans le bail commercial d'une clause « tous commerces ».
Dans le même sens, Cass. 3e civ., 10 nov. 2010, no 09-16783 ; Cass. 3e civ., 11 févr. 2016, nº 1425570.
14. Cass. 3e civ., 8 févr. 2006 : Loyers et copr. 2006, no 58.
15. Cass. 3e civ., 21 mars 2007, no 05-20714.
16. V. infra, no 271.
17. Sur le refus d'application du statut des baux à un exploitant d'un restaurant buvette ayant conclu un
contrat administratif avec l'Office national des forêts, Cass. 3e civ., 13 mars 2002 : D. 2002, AJ,
p. 1550, obs. Rouquet Y.
18. Cass. 3e civ., 9 nov. 2004, no 03-15084 : D. 2004, AJ, p. 3139, obs. Rouquet Y.



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