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exceptionnelles telles qu'une expropriation ou une démolition des lieux19 et pour une
durée dont le terme résulte d'une cause autre que la seule volonté des parties. La Cour
de cassation requiert ainsi « l'existence d'une cause objective de précarité de l'occupation des lieux » qui ne saurait résider dans un projet de cession du fonds de
commerce20. Une impossibilité juridique peut aussi donner lieu à une convention d'occupation précaire. Tel est le cas de l'impossibilité pour les organismes d'habitations à loyer
modéré, aux termes de dispositions d'ordre public du Code de la construction et de
l'habitation, de donner en location les aires de stationnement dont ils disposaient autrement qu'à titre précaire et révocable21. En ce sens, la précarité d'une occupation
provient de sa fragilité et non de sa durée effective22 qui peut être à l'occasion supérieure à deux ans23. La conséquence logique de cette fragilité est la modicité de la redevance à verser qui est aussi un élément caractéristique de la convention d'occupation
précaire24. En application de la loi Pinel, la Cour de cassation vérifie que les juges ont
constaté qu'au moment de la signature de la convention, il existait « des circonstances
particulières, indépendantes de la seule volonté des parties », justifiant la validité de
telles conventions25.
217. Si seul un bail peut ouvrir droit au statut, tous les baux ne sont pas pour autant
concernés. Pour certains d'entre eux, leur durée est suffisamment longue pour que le
preneur reçoive une protection décente.
Des baux de longue durée, comme les baux emphytéotiques (bail rural de 99 ans), le bail
à construction (bail de 18 à 99 ans : les constructions appartiennent au preneur pendant
la durée du bail et reviennent au propriétaire à la fin du bail), ainsi qu'un contrat voisin,
la concession immobilière (conférant la jouissance pour au moins 20 ans), peuvent être
conclus par le propriétaire d'un fonds sans respecter le décret de 1953, à l'exception des
dispositions relatives à la révision des loyers.
218. Bail dérogatoire - Des baux de courte durée sont tolérés par le législateur,
comme une nécessaire zone de liberté. Ils échappent totalement au statut, et relèvent
des règles générales du bail, s'ils sont conclus lors de l'entrée du preneur dans les
lieux. La courte durée était fixée à deux ans par l'article L. 145-5 du Code de
commerce.
Jusqu'à l'adoption de la loi LME du 4 août 2008, l'article précisait que « si à l'expiration
de cette durée, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail
dont l'effet est réglé par les dispositions du (statut des baux commerciaux). Il en est de
--
19. V. par exemple, CA Paris, 28 janv. 2000 : AJDI 2000, p. 344 ou plus récemment, Cass. 3e civ., 14 nov.
2019, nº 18-21297, retenant la qualification de convention d'occupation précaire et non de bail
commercial pour une location d'une durée de 20 ans, dès lors que la destruction de l'immeuble, liée
à un projet de réhabilitation du centre-ville, avait été évoquée dès l'origine des relations contractuelles
et rappelée à plusieurs reprises.
20. Cass. 3e civ., 12 déc. 2019, nº 18-23784.
21. Cass. 3e civ., 5 avril 2011, no 10-30158.
22. En ce sens, Cass. 3e civ., 19 nov. 2003 : Bull. civ. III, no 202.
23. Pour une convention d'occupation précaire conclue pour 5 ans sous réserve d'une démolition anticipée dans la perspective de la création d'une zone industrielle, v. Cass. 3e civ., 16 févr. 2000 :
Bull. civ. III, no 33.
24. V. Cass. 3e civ., 16 févr. 2000, arrêt précité.
25. Cass. 3e civ., 14 avr. 2015, nº 14-10128 ; Cass. 3e civ., 7 juill. 2015, nº 14-11644.



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