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mêmes parties, même en cas de changement de destination des lieux27, obéissait à la
durée légale de neuf ans et donnait au preneur le droit au renouvellement. Les clauses
de l'ancien bail précaire continuaient de s'appliquer dans la mesure où elles n'étaient
pas contraires au statut des baux commerciaux. Ainsi, à l'issue du bail dérogatoire,
lorsque le locataire était resté dans les lieux, le congé, même délivré par le locataire,
devait être donné par acte extrajudiciaire, conformément au statut des baux
commerciaux28. Le bailleur, s'il voulait expulser le preneur d'un bail dérogatoire, devait
le mettre en demeure de partir avant l'expiration de la durée dérogatoire. En effet,
faute pour le bailleur d'avoir, avant l'arrivée du terme, notifié au locataire son intention
de le voir quitter les lieux pour la date contractuelle29, ce dernier, s'il était resté dans les
lieux30, était considéré, comme ayant été laissé volontairement dans les lieux et pouvait
revendiquer un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux31. Il s'agissait
d'une dérogation d'origine jurisprudentielle au principe selon lequel un bail à durée
déterminée prend fin de plein droit, en vertu de l'article 1737 du Code civil, sans notification de congé. Toutefois, la jurisprudence apportait une atténuation importante à
cette exigence depuis un arrêt de la Cour de cassation du 20 février 198532. En effet,
elle déduisait du caractère d'ordre public qu'elle attribuait à l'article L. 145-5 que les
parties pouvaient décider de renouveler indéfiniment des baux dérogatoires dès lors
qu'elles avaient acquis le droit à l'application des baux commerciaux et y avait renoncé
de manière non équivoque. Ainsi, le renouvellement indéfiniment du bail dérogatoire
dépendait exclusivement de la volonté du locataire. La loi Pinel modifie cette solution.
Désormais, à l'expiration de la durée de trois ans, les parties ne peuvent plus conclure
un nouveau bail dérogatoire pour l'exploitation du même fonds dans les mêmes
locaux33. On en déduit qu'a contrario un nouveau bail dérogatoire peut être conclu
pour un autre fonds de commerce (boucherie au lieu de quincaillerie) dans les mêmes
locaux ou pour le même fonds mais dans d'autres locaux34. Cette nouvelle solution
condamne la jurisprudence de la Cour de cassation qui résultait d'un arrêt du 31 mai
201235. La loi Pinel apporte encore une autre modification à l'article L. 145-5 qui laisse
--
27. Cass. 3e civ., 31 mai 2012, no 11-15580 : RTD com. 2012, p. 512, note Kendérian F.
28. Cass. 3e civ., 23 mars 2011, no 10-12254 : D. 2011, p. 1007, obs. Rouquet Y.
29. Il faut remarquer que si le bailleur a notifié un congé pour une date postérieure à l'échéance du bail
dérogatoire, le preneur est maintenu dans les lieux et il s'opère un nouveau bail soumis au statut des
baux commerciaux : v. Cass. 3e civ., 22 janv. 2003 : Bull. civ. III, no 1 : Loyers et copr. 2003, p. 140, obs.
Quément C. ; D. 2003, AJ p. 624, obs. Rouquet Y. La Cour de cassation a précisé récemment que dans
un tel cas, l'inscription au registre du commerce et des sociétés n'est pas nécessaire pour que s'opère
un nouveau bail régi par le statut des baux commerciaux : v. Cass. 3e civ., 25 oct. 2018, nº 17-26126.
30. Pour un exemple dans lequel le bailleur invoquant que son locataire était resté dans les lieux n'a pu
en rapporter la preuve, Cass. 3e civ., 6 avril 2011, no 10-11846 : D. 2011, p. 1217, obs. Rouquet Y.
31. En ce sens, Cass. 3e civ., 8 juin 2017, nº 16-24045. La Cour de cassation affirme que dans l'état des
textes avant la réforme du 18 juin 2014, le bail issu du maintien du locataire dans les lieux au-delà
du terme contractuel du bail dérogatoire est soumis au statut des baux commerciaux, quelle qu'ait
été la durée du bail dérogatoire ou du maintien dans les lieux.
32. Cass. 3e civ., 20 févr. 1985 : Bull. civ. III, no 39 : JCP 1986, II, 20639, note Boccara B.
33. En revanche, selon la Cour de cassation qui fait une interprétation souple de la notion d'entrée dans
les lieux de l'article L. 145-5 du Code de commerce, les parties à un bail commercial peuvent valablement conclure, à son expiration, un bail dérogatoire pour les mêmes locaux : Cass. 3e civ., 1er févr.
2018, nº 16-23122.
34. En ce sens, Rouquet Y., « La durée du bail commercial à l'épreuve de la loi Pinel », Journal des
sociétés civiles et commerciales, juin 2015, p. 12 et s.
35. Cass. 3e civ., 31 mai 2012, nº 11-15580.



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