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CHAPITRE 6 - L'exploitation du fonds par son propriétaire

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désormais un délai d'un mois à compter de l'échéance des trois ans pour permettre au
bailleur de mettre en demeure le locataire de quitter les lieux ou à ce dernier de partir
volontairement. Ainsi, la loi Pinel cherche à éviter l'effet couperet qui existait auparavant
en donnant à chacune des parties la possibilité de renoncer au statut des baux commerciaux pendant le délai d'un mois suivant l'expiration du bail dérogatoire. Quant au prix
du nouveau bail qui succède au bail dérogatoire il doit, sauf accord des parties, être fixé
à la valeur locative, comme pour un bail commercial36. Il faut cependant que le preneur
ne tarde pas trop car si sa demande en fixation du loyer intervient plus de deux ans après
la date à laquelle il aurait dû revendiquer la transmutation du bail dérogatoire en bail
commerciale ainsi que la fixation corrélative du loyer, il se verra opposer la prescription
de l'article L. 145-60 du Code de commerce. En effet, la Cour de cassation37 a estimé
dans une telle situation « que l'action en fixation du loyer du bail commercial qui
s'opère par application de l'article L. 145-5 du Code de commerce est soumise au délai
de prescription biennale de l'article L. 145-60 du Code de commerce. »
219. Location saisonnière - L'article L. 145-5 exclut aussi du champ d'application du
statut des baux commerciaux les locations saisonnières. Ces locations sont caractérisées par le fait qu'elles concernent des locaux utilisés qu'à certaines périodes de
l'année et qui sont laissés vides et fermés à l'intersaison, le locataire n'ayant pas en
principe pendant l'intersaison la maîtrise des lieux concrétisée par la possession des
clefs du local38.

C - Conditions relatives à l'exploitation du fonds
de commerce
220. Le droit au statut est subordonné à l'affectation des locaux à l'exploitation d'un
fonds de commerce. Le fonds doit exister et être exploité avec une clientèle propre. À
défaut de clientèle propre, le droit au statut des baux commerciaux n'est pas reconnu
à l'exploitant39.
L'immeuble doit être affecté à l'exploitation du fonds. Les locaux accessoires (atelier,
hangar, grenier, quai de déchargement...) sont compris dans l'assiette du bail commercial « lorsque leur privation est de nature à compromettre l'exploitation du fonds et
--
36. Cass. 3e civ., 14 déc. 2005, no 05-12587.
37. Cass. 3e civ., 7 juill. 2016, nº 15-19485 : JurisData nº 2016-013745 ; Loyers et copr. 2016, comm. 216,
obs. Brault Ph.-H. ; JCP E 2016, p. 1512, note Brignon B.
38. Voir cependant, Cass. 3e civ., 19 avril 2005, no 04-12064, qui a retenu la qualification de location
saisonnière malgré la détention des clefs par le locataire pendant l'intersaison au motif qu'il n'y avait
pas ici mise en possession mais simple tolérance des bailleurs car ceux-ci avaient pris la précaution de
leur faire signer un écrit en ce sens. Dans le même sens, Cass. 3e civ., 23 juin 2016, nº 14-24047,
selon cet arrêt, malgré la disposition par le locataire en période d'intersaison « d'une clé des locaux,
rien ne permettait d'établir la volonté du bailleur de les donner à bail à l'année » et « ne suffisait pas
à établir un maintien en possession, d'autant que le locataire avait été invité à quitter les lieux ». En
revanche, pour la requalification en bail commercial de baux saisonniers successifs, voir Cass. 3e civ.,
15 sept. 2015, nº 14-15863.
39. Sur la notion de clientèle propre, voir supra, no 136. Pour un refus d'application du statut des baux
commerciaux « lorsque l'exploitant est soumis à des contraintes incompatibles avec le libre exercice
de son activité, voir Cass. 3e civ., 19 janv. 2005, no 03-15283. Dans le même sens, plus récemment,
Cass. 3e civ., 5 sept. 2012, no 11-1961 : RTD com. 2013, p. 62, note Kenderian F.



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