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CHAPITRE 6 - L'exploitation du fonds par son propriétaire

129

2) Les conditions propres aux parties
225. La conclusion d'un bail commercial est considérée en matière d'incapacités, de
régimes matrimoniaux, de démembrements de propriété... comme un acte de disposition en raison des droits attribués au preneur par le statut. Le bailleur doit donc avoir
la capacité nécessaire pour donner à bail commercial. S'agissant d'un mineur, son
représentant ne peut consentir qu'un bail sans droit au renouvellement en application
de l'article 456 du Code civil sauf autorisation du juge des tutelles, ou accord du
conjoint dans l'administration légale pure et simple54. L'usufruitier de l'immeuble ne
peut, lui non plus, conclure seul un bail commercial sans l'accord du nu-propriétaire55
et un époux commun en biens doit obtenir le consentement de son conjoint à peine
de nullité relative invocable que par le nu-propriétaire56.
Du côté du preneur, il faut aussi que son statut lui permette d'exercer une activité
commerciale. Tel n'est pas le cas des fonctionnaires qui, pour la Cour de cassation57, en
principe « consacrent l'intégralité de leur activité professionnelle aux tâches qui leur sont
confiées et ne peuvent exercer à titre professionnel une activité privée lucrative de
quelque nature que ce soit ». La Cour de cassation en déduit « que la qualité de fonctionnaire est incompatible avec celle de commerçant » et censure une cour d'appel qui
avait déclaré injustifié le refus de renouvellement du bail à l'encontre d'un agent
d'entretien à temps partiel d'une mairie qui exploitait par ailleurs un fonds de
commerce.

2* LES MODALITÉS D'EXÉCUTION DE CONTRAT DE BAIL
COMMERCIAL

226. Les modalités essentielles concernent l'encadrement du loyer commercial (A), la
jouissance des locaux loués (B), le renouvellement du bail (C) et la résiliation bail (D).

A - L'encadrement du loyer commercial
227. Le preneur obtient de la loi ce qu'il n'aurait pas obtenu du bailleur, d'abord par
l'encadrement du loyer, ensuite par la maîtrise des lieux, enfin par la garantie de durée
du bail.

1) Le loyer initial
228. Libre fixation du loyer initial - Les parties peuvent fixer librement le loyer lors
de l'accord initial. Le loyer obtenu d'un local nouvellement affecté à un fonds de
--
54. Voir Cass. 3e civ., 15 mars 2000 : RLDA, juin 2000, no 1746.
55. C. civ., art. 595, al. 4.
56. C. civ., art. 1425. V. Cass. 3e civ., 14 nov. 2007, no 06-17412 : D. 2008, AJ, p. 14, obs. Rouquet
Y. L'action en nullité est personnelle et ne se transmet pas à l'acquéreur auquel le nu-propriétaire a
vendu l'immeuble.
57. Cass. 3e civ., 16 févr. 2011, no 09-71158 : D. 2011, p. 674, obs. Rouquet Y. ; JCP E 2011, p. 1465, note
Lebel C.



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