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CHAPITRE 6 - L'exploitation du fonds par son propriétaire

133

ces indices étant publiés par l'INSEE. La loi LME a modifié l'article L. 145-38 pour
permettre qu'en cours d'exécution du bail la majoration ou la diminution du loyer ne
puisse excéder la variation de l'indice ICC « ou s'il est applicable, de l'indice trimestriel
des loyers commerciaux ». Il en est de même pour le renouvellement66. Depuis la publication du décret no 2008-1139 du 4 novembre 2008 relatif à l'indice national trimestriel
des loyers commerciaux, nécessaire à l'application des dispositions de la loi LME sur
l'indice ILC, les parties pouvaient donc plafonner leur bail en fonction de l'indice ICC
ou de l'indice ILC, à la condition, pour que ce dernier indice fut applicable, de l'avoir
précisé dans le contrat de bail, le cas échéant par un avenant au contrat pour les baux
commerciaux conclus antérieurement à cette date. Un troisième indice est autorisé pour
certaines activités depuis la loi no 2011-525 du 17 mai 2011 sur la simplification et
l'amélioration de la qualité du droit67 : l'indice des loyers des activités tertiaires
(ILAT). La loi du 17 mai 2011 modifie les articles L. 112-2 et L. 112-3 du Code monétaire
et financier ainsi que les articles L. 145-34 et L. 145-38 du Code de commerce pour
introduire ce nouvel indice qui peut être choisi à la place de l'ICC par les personnes exerçant une activité tertiaire. Sont concernées les professions libérales ainsi que les activités
autres que celles visées par l'ILC, c'est-à-dire les activités commerciales exercées dans
des locaux à usage exclusif de bureaux68, y compris les plates-formes logistiques et les
activités industrielles énoncées par l'article L. 110-1, 5o du Code de commerce69. Enfin,
la loi Pinel du 18 juin 2014 est allée au bout de la logique en supprimant de
l'article L. 145-38 l'indice du coût de la construction. Les parties ne peuvent donc plus,
pour les baux conclus ou renouvelés après le 1er septembre 2015, date prévue par la loi
Pinel, utiliser l'ICC car les règles relatives à la révision triennale étant d'ordre public, les
parties ne peuvent y déroger.
235. Ancienne jurisprudence « Privilège » - La Cour de cassation avait voulu
s'opposer à cet effet systématiquement haussier en acceptant dans une affaire
« Privilèges »70 que, par une interprétation combinée de l'article L. 145-33 et L. 14538, le loyer révisé puisse être fixé à la baisse, en l'absence de toute modification des
facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la
valeur locative, par la seule référence à la valeur locative, ce qui revenait à faire
toujours prévaloir l'article L. 145-33. Elle en déduisait effectivement de ce dernier
article que le loyer révisé ne pouvait être supérieur à la valeur locative, ce principe la
conduisant à fixer le loyer révisé à un montant inférieur à celui résultant de sa
dernière fixation.
La Cour de cassation ayant confirmé sa jurisprudence par plusieurs décisions71, le législateur est intervenu par une loi dite MURCEF (Mesures Urgentes à Caractère Économique et Financier) no 2001-1168 du 11 décembre 2001 pour briser cette jurisprudence.
--
66. V. infra, nos 271 et s.
67. Sur les difficultés de la procédure législative visant à l'introduction de l'ILAT, voir D. 2011, p. 1415.
68. V. Cass. 3e civ., 7 déc. 2017, no 16-14969. Selon cet arrêt, les locaux loués à usage de « location de
bureaux et de domiciliation d'entreprises, de salles de réunion de l'hôtel adjacent », et donc destinés
à recevoir de la clientèle, ne sont pas à usage exclusif de bureau.
69. C. mon. fin., art. D. 112-2, al. 2.
70. Cass. 3e civ., 24 janv. 1996 : JCP E 1996, II, 821.
71. Cass. 3e civ., 19 avril 2000 : JCP E 2000, 776 ; Cass. 3e civ., 30 mai 2001 (8 arrêts) : JCP E 2001, 1628,
note Monéger J.



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Table des matières de la publication Mémentos - Droit commercial et des affaires - 13e

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