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MÉMENTOS - DROIT COMMERCIAL ET DES AFFAIRES

Prenant acte de la modification élaborée par le législateur qui a simplement corrigé le
troisième alinéa de l'article L. 145-38 en insérant « Par dérogation aux dispositions de
l'article L. 145-33, », la Cour de cassation avait dans un premier temps considéré que la
loi avait un caractère interprétatif et s'appliquait donc immédiatement y compris aux
instances en cours72. Puis, elle était revenue sur sa jurisprudence par deux arrêts
d'Assemblée plénière73 pour ne plus lui reconnaître un caractère interprétatif et exclure
son application aux instances en cours.
S'agissant de la portée de la loi MURCEF, la Cour de cassation s'est prononcée dans un
arrêt du 11 juillet 200774 en indiquant clairement qu'elle n'entendait pas revenir à la jurisprudence « Privilège » et que, conformément à la volonté du législateur, elle considère
que la révision à la baisse du loyer commercial est désormais impossible. Au-delà, elle
affirme par cet arrêt que toute référence à la valeur locative est dorénavant exclue de la
révision triennale sauf en cas de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative, mais aussi, à
défaut d'une telle modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, lorsque
la valeur locative se situe entre le loyer en cours (loyer plancher) et le loyer plafond résultant de l'application de l'indice auquel cas le loyer révisé est fixé à la valeur locative75.
236. Déplafonnement - En cas de déplafonnement en raison d'une modification
matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une
variation de plus de 10 % de la valeur locative, le prix révisé doit correspondre à la
valeur locative sans limitation supérieure ou inférieure : l'indice du coût de la construction ou désormais, l'indice des loyers commerciaux ou l'indice des loyers des activités
tertiaires n'est plus pris en considération et le loyer précédent n'est plus un plancher.
Cependant, pour limiter l'augmentation, la loi Pinel du 18 juin 2014 prévoit une limite
au déplafonnement par l'insertion à l'article L. 145-38 d'une nouvelle disposition précisant que même en cas de déplafonnement, « la variation de loyer qui en découle ne
peut conduire à des augmentations supérieures pour une année à 10 % du loyer
acquitté au cours de l'année précédente ». La Cour de cassation76 a précisé que le
loyer plafonné du bail renouvelé se calcule à partir du loyer initial et non du loyer
révisé et que, pour le calcul du loyer du bail renouvelé, le loyer révisé fixé par le juge
au cours du bail ne peut pas servir de base de calcul et il ne constitue pas un motif de
déplafonnement.
C'est le président du tribunal de grande instance qui apprécie l'existence de cette variation en prenant en considération l'existence de nouveaux immeubles, de nouveaux habitants, de nouveaux commerces, l'état des locaux, et le type de commerce du preneur... Il

--
72. Cass. 3e civ., 27 févr. 2002, (3 arrêts) : JCP E 2002, note Sainturat M.-L.
73. Cass. ass. plén., 23 janv. 2004, (2 arrêts) : RLDA mai 2004, p. 19.
74. Cass. 3e civ., 11 juill. 2007, no 06-12888 : D. 2007, p. 2168 ; Loyers et copr. octobre 2007, étude no 10,
p. 7.
75. Cass. 3e civ., 6 févr. 2008, no 06-21983, arrêt précité.
76. Cass. 3e civ., 11 avril 2019, nº 18-14252.



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