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MÉMENTOS - DROIT COMMERCIAL ET DES AFFAIRES

La modification du loyer s'opère au rythme prévu par les parties82, qui n'est pas nécessairement triennal. Mais si, par le jeu de la clause83, le loyer se trouve augmenté ou
diminué de plus d'un quart par rapport au montant précédent, l'une des parties peut
se prévaloir de l'article L. 145-39 du Code de commerce pour demander la révision
légale. À cet égard, la Cour de cassation a précisé dans un arrêt du 30 mars 201784 que
le locataire ne peut renoncer à l'avance à son droit de demander la révision du loyer
commercial indexé. Il ne peut le faire qu'une fois ce droit acquis, c'est-à-dire après le
constat d'une augmentation du loyer de plus du quart par le jeu de la clause d'échelle
mobile. Toutefois, la loi Pinel du 18 juin 2014 apporte une limite à cette révision en insérant à l'article L. 145-39, comme à l'article L. 145-38, que la variation du loyer qui
découle de la révision ne peut conduire à des augmentations supérieures pour une
année à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. Quoi qu'il en soit,
sont nulles les clauses qui interdiraient toute variation de l'indice à la baisse et stipuleraient que le loyer ne peut être révisé en fonction de l'indice qu'à la hausse comme l'a
indiqué la Cour de cassation dans un arrêt de principe du 14 janvier 201685 dans lequel
elle a estimé que « la cour d'appel a exactement retenu que le propre d'une clause
d'échelle mobile était de faire varier à la hausse et à la baisse et que la clause figurant
au bail, écartant toute réciprocité de variation, faussait le jeu normal de l'indexation ».
Enfin, si l'un des éléments de calcul de l'indice choisi disparaît, l'indexation ne s'applique
plus et l'on revient automatiquement à la révision légale.

B - Jouissance des lieux loués
239. Le preneur commerçant à une maîtrise des lieux loués beaucoup plus achevée
que celle dont bénéficient les preneurs des baux professionnels ou des baux d'habitation. Il peut assez largement changer d'activité, céder son bail et même parfois souslouer. La loi Pinel du 18 juin 2014 instaure même par le nouvel article L. 145-46-1 un
droit de préemption du preneur sur les locaux en cas de vente par le bailleur86. Ce
dernier doit ainsi notifier au preneur son intention de vendre les locaux à usage
d'habitation87. Toutefois, il reste un large domaine de liberté contractuelle, dans
lequel le bailleur peut stipuler des restrictions dans la jouissance des lieux. Il faut
enfin relever que l'une des innovations de la loi Pinel du 18 juin 2014 réside dans
--
82. Lorsque le juge fixe le montant du loyer du bail renouvelé par application de la clause d'indexation
prévue dans le bail, le bailleur a droit au paiement d'intérêts moratoires à compter de l'assignation
introductive d'instance en fixation du loyer : Cass. 3e civ., 12 avril 2018, nº 16-26514.
83. Le loyer à considérer est soit le loyer initial (Cass. 3e civ., 15 déc. 2016, nº 15-27148), soit celui résultant d'une précédente révision amiable par avenant (Cass. 3e civ., 17 mars 2016, nº 14-26009) ou
enfin celui fixé judiciairement lors d'une précédente instance en révision.
84. Cass. 3e civ. 30 mars 2017 nº 16-13914.
85. Cass. 3e civ., 14 janv. 2016, nº 14-24681 : D. 2016, obs. Rouquet Y. ; AJDI 2016, 365, obs. Planckeel F. ; RTD com. 2016, p. 56, obs. Moneger J.
86. La Cour de cassation a cependant considéré que le droit de préemption prévu par l'article L. 145-46-1
ne s'applique pas au locataire commercial qui n'occupe qu'une partie des locaux loués, en cas de
vente judiciaire globale de l'immeuble constituant l'actif d'une SCI. V. Cass. 3e civ., 17 avril 2018,
nº 17-16113.
87. Selon la Cour de cassation, cette offre de vente notifiée au locataire ne peut pas inclure des frais
d'intermédiaire, de sorte que l'acceptation du preneur d'acquérir au seul prix de vente rend la vente
parfaite : Cass. 3e civ., 28 juin 2018, nº 17-14605.



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